规模制胜,全业态管理,增值服务空间大,首次覆盖给予买入评级。
保利物业是一家规模领先、成长迅速、注重品质、具备央企背景的物管公司。母公司规模领先,未来能够给予充分的资源支持;除承接母公司项目外,保利物业已实现全业态管理,积极外拓园区、学校、政府等公管项目。我们预测保利物业2020-2022年归母净利润分别为6.95、9.43、12.68亿元,同比增长42%、36%、35%,EPS分别为1.26、1.70、2.29元,当前股价对应PE为62、46、34倍,首次覆盖给予“买入”评级。
规模快速扩张,成长性佳。
2019年,保利物业合约面积4.98亿平米,同比增长38%;合约管理面积与在管面积比例处于高位,已锁定待转入在管项目规模可观。2015年以来,母公司保利地产销售规模快速扩张,位列行业TOP5。此外,保利物业具备优秀的外拓能力,公司IPO后有更充足的资金进行外拓和并购,面积端扩容前景可观。
盈利能力再提升,增值服务持续向好。
2019年公司实现营业收入、归母净利润增速分别为41%、49%;其中物管服务、非业主增值服务、社区增值服务收入增速分别为32%、39%、85%,占比64.4%、16.2%、19.4%。公司增值服务持续发力,收入占比持续提升,其中业主增值服务收入占比提升4.7个百分点。2019年公司毛利率持续向好,综合毛利率20.3%,同比提升0.2个百分点。年内净利率8.4%,同比提升0.5个百分点。公司在传统物管服务注重管控质量,增值服务空间大,未来盈利能力仍有提升空间。
全业态管理,央企资源优势显著。
保利物业管理的业态除了社区居住物业之外,还包括城市地标性写字楼、政府公建、城镇景区、特色产业、院校、医院等业态。得益于公司央企背景、且高品质的物业服务口碑,公司在公建类项目获取上具备得天独厚的优势。截至2019年末,公司在管面积中公建类项目占比达48.9%,同比提升13个百分点。
风险提示:宏观经济不景气,居民支付能力下降;成本刚性,毛利持续压缩。
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