万科A:回收资金390亿,有望撬动新增销售千亿

事件

6月29日晚间,万科发布《关于广信资产包引入战略合作的公告》,公告称万科计划将持有的广州万溪50%股权以人民币70.4亿元转让给战略投资者,同时收回前期向广州万溪或广信资产包提供的股东投入共计320亿元。

点评

广信资产包资金投入情况和本次交易概况:①三年以来,公司为广信资产包累计投入470.40亿元。②通过本次交易,本公司预计可收到资金390.4亿元,其中70.4亿元为广州万科转让广州万溪的股权转让款(含30.4亿元的预付溢价款),70.4亿元为通过新股东投入置换前期原股东投入,249.6亿元为通过并购贷款置换前期原股东投入。③如在5年内,广信资产包取得不少于210.98万平方米权益计容建面的批复文件,则本次股权转让公司预计将累计实现投资收益约34.79亿元,增加公司净利润约为26.10亿元。

对资产负债表的意义远大于对损益表的意义:①预计年内能确认的投资收益部分仅评估值和账面值之间的差值,税后影响小于10亿元。②万科对广信资产包的三年累计投入达470亿元,按照其转让部分50%权益对应投入为235亿元,即使按照30.4亿元的溢价来计算,回报率也较为普通。广信不良资产包是长周期、慢周转项目,不是万科高周转策略下的典型项目。③交易完成后,广州万溪将不再并表,万科可以回收现金或减少表内有息负债合计390.4亿元。在净负债率指标不变的情况下,万科可以新增390亿元的权益资金进行新的房地产开发业务。印证了我们在深度报告中提到的,预计万科将重回规模增长。④引入中国信达也非常有助于本项目复杂问题的解决。

有望撬动千亿元新增销售:按照60%的权益比例,2.2倍的货值率, 75%的新盘年度去化率计算,390亿元可撬动1073亿元合同销售额。我们在深度报告中提到21-23年7500亿元-9500亿元销售额实现的可能性大幅提高。

投资建议

万科转让广信资产包股权是一个很明显的加快周转、回到规模路线的信号。我们暂不上调盈利预测,但考虑到其规模增长确定性提高,我们上调公司目标价至37.08元,对应10X 2020PE,并重申对万科A的“买入”评级。

风险提示

房价上涨弱于预期;地价上涨快于预期;万科拿地强度低于预期。

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