招商积余：市场拓展迅猛，招商物业利润率好转

事件:公司披露 2019年年报,报告期内公司实现营业收入 60.78亿元,同比下降 8.68%,归属于母公司所有者的净利润 2.86亿元,同比下降66.59%;其中物业管理板块实现营业收入 51.50亿元,同比增长32.80%,占公司营业收入的 84.7%,其中基础物业管理实现收入 46.0亿元,同比增长 27.88%;专业化服务业务实现营业收入 5.50亿元, 同比增长 95.93%。

招商局物业 顺利并表,利润水平快速修复。2019年,公司开展物业管理业务的主要子公司中航物业、招商局物业分别贡献收入 45.06、5.92亿,合计占物业管理板块收入的 99%,其中招商局物业仅并表了 12月经营数据;两者分别贡献净利润 20319、3876万元,对应的净利率约为 4.51%、6.50%;2018年同期中航物业、招商局物业的净利率分别仅为 4.30%、4.66%,招商局物业净利率有明显修复。我们相信随着公司经营效率的提升和整合后发挥的协同效应,招商局物业部分的利润水平有望踏入修复快车道,回归行业中枢值。

市场化拓展成效显著,新签合同额快速增长。公司锐意进取,围绕机构物业努力开展市场化拓展,新签项目涵盖了总部大楼、政府、商写、高校、城市公共服务等业态。截止至 2019年底,公司合计在管面积达1.53亿平米,其中非住宅物业在管面积占比过半。中航物业部分管理面积为 6729万平米,其中非住宅业态占比 69%,管理规模较 2019年年中下降 905万方,但无论是新签合同额或收入均保持强劲增长,我们有理由相信是公司清退了一部分低能效的项目;招商局物业部分管理面积为 8537万平米,较 2019年年中大幅增长了 1445万平米,来自控股股东的新签合同额为 6.71亿,同比大幅增长 85.6%,确定性凸现。

维持公司买入评级。考虑到招商局物业部分良好的业绩表现,我们小幅上调公司的盈利预测,预计 2020-2022年物业板块净利润为 6.59、9.25、12.57亿元,整体 EPS 为 0.66、0.91、1.22元,对应的 PE 为 38.3、27.7、20.7倍,给予 2021年 31倍估值,上调目标价至 31.5元。

: 风险提示:利润修复不及预期,市场拓展受疫情影响