华远地产：借债维生｜半年报拆解?

文/乐居财经研究员 杨静姝

8月28日，华远地产股份有限公司（简称华远地产，600743.SH）发布2019年第二期债权融资计划的结果公告。公告称，继8月15日成功发行2019年第一期20亿元的债权融资计划之后，第二期债权融资计划也已成功发行，产品简称“19 京华远股份 ZR002”，计划融资金额12.66亿元。

华远地产的融资需求密集。在8月22日发布的半年报中提到，上半年，公司完成了多起债券融资工作，总规模超40亿元。

细看华远地产的上半年财报，日子过得并不乐观。虽然营利双增，回款力度也有增强，然而“慢速”拿地却对经营造成重伤，急需融资输血。

净利润暴增 不足收入1/10

财报显示，上半年，华远地产营业收入为15.90亿元，同比增长18.66%；归属上市公司股东的净利润为1.85亿元，同比增长211.22%；扣非后的净利润为1.39亿元，同比增幅回落115%。

报告期内，公司实现开复工面积 382 万平方米，同比增长 48%；完成销售签约额 61 亿元，同比增长 43.2%，完成销售签约面积 48.6 万平方米，同比增长 27.6%；完成销售回款 50.1 亿元，同比增长 66.4%。

在房企寻求聚焦主业，寻求多元化业务的趋势下，以房地产开发与销售为主的华远地产，也自持少量投资性物业，主要为商业业态。财报显示，截至6月30日，已出租经营的房产面积约为 14.57 万平方米，出租经营收入 1.07亿元。

从租金收入的来源来看，八成以上来自长沙地区，君悦酒店以超70%的总额占比，贡献了7638.43万元；“大本营”北京地区合计贡献收入仅为1225.48万元，占总租金收入的11%。

经营现金流为负 拿地占款高

作为国内最早从事房地产开发的企业之一，华远地产在领导班子换血之后，战略也在发生改变。从“小而美”往“大而强”发展。而规模扩张是做大的第一步。

财报显示，上半年，华远地产新获得重庆和石家庄两块地，开发项目覆盖京津冀、西部、华中、华南四大区域。支付土地款直接导致经营活动现金流流出大增。数据显示，“购买商品、接受劳务支付的现金”为75.91亿元，比去年同期增加了20.49亿元。

而对比“销售商品、提供劳务收到的现金”，上半年为48.53亿元，较去年同期增加15.52亿元，收入远不足覆盖支出。

其实，与前两年的高频拿地，今年上半年华远地产的拿地速度算慢的。资料介绍，2017年，华远地产全年实现土地储备投资41.85亿元，新获取项目6个；2018年初，华远地产接连拿地，35天内斥资52亿元在全国拿下5幅地块。而今年上半年，华远地产仅拿地两幅。

连续发债融资 负债率上升

规模扩张需要资金输血。财报显示，报告期内，公司完成了三期非公开发行公司债券的发行工作，总规模 35 亿元；完成 3 亿美元高级无抵押定息债券的发行工作；完成了 5 亿元的短期融资券的发行工作。加上新近通过的两期债券融资计划，华远地产的融资额度超过了75亿元。

从筹资活动的现金流来看，2019年上半年，华远地产“取得借款收到的现金”和“发行债券收到的现金”合计为115.57亿元。其中发行债券所获现金为60.06亿元，通过借款所获现金较去年同期增增加了44.27亿元。这也使得上半年“财务费用”激增411.64%。

数据显示，财务费用的增加主要受利息支出影响，上半年利息支出为5687万元，同比增长59%。

由规模扩张引起的融资需求加快，资产负债率也有所上涨。财报显示，上半年资产负债率为85.06%，较去年同期增长4.82%。