美的置业:丰厚土储加上融资优势,估值还未反映

上半年业绩稳步增长。2019上半年收入同比增长33%至142亿元。毛利率约36%,与去年同期持平。营业利润约30亿元,利润率约21%,同比持平,扣除汇兑、投资性物业公允值收益、出售附属公司收益等非核心项目,核心净利润同比上升28%至18亿元,净利率与去年同期持平約12.4%。净杠杆比率约95.6%,比去年底改善1.8个百份点。现金对短债比约2.4倍,拥有较好的流动性。

全国性布局,土储5500亿货值。截至2019年6月,美的在手土储约5200万平米,估计货值约5500亿元,权益占比约75%。扣除已键售未结的部份,余下可售货值约4600亿元。以大湾区佛山总部为首,再拓展至全国布局。以区域划分,华南、长三角、中部、华北、西南地区分别占总土储约24%、30%、19%、13%、14%。按城级分类,一线及准一线城市约占24%、二线40%、三线27%、其他低线城市9%。截至7月,公司累计销售约540亿元,完成全年1000亿元销售目标的54%。

融资成本在逆周期凸显优势。美的置业的另一优势是借贷成本较低,受惠美的系强劲的背景,公司国内的发债利率较低,集团的借款总额加权平均实际利率为5.95%,其中新增借款加权平均实际利率为5.84%,较2018财年下降17个基点,低于行业平均水平。国内主体信用评级由AA+,提升至AAA,评级展望稳定。在房地产调控环境下,预计银根从紧,公司的融资优势在逆周期中更为凸显。此外,公司加大力度在项目执行上,以加快去化和回款,保证现金流。双管齐下加强资金优势,把握并购、拿地的机会,是马太效应下的受惠者。

估值还未反映。美的置业在截至6月底的应占资产净值约166亿元。另外已销未结的销售和可售土储货值约5500亿元,预计将为公司带来550亿元的利润,权益利润约400亿元。加起来的总额约566亿元,比现价市值约220亿元(或250亿港元)有较大拆让。截至六月,在手已售未结金额约840亿元,锁定短期利润。公司现价约4倍2020年市盈率,股息率约9%,较其他大湾区发展商估值较低,估值吸引。以上估值还未包括美的集团约1900亩的旧工厂改造土地。

风险提示:调控政策放松不如预期;经济下行对销售造成压力;项目推进计划慢于预期。