华夏幸福:融资能力优异,期待与平安的深度合作

司公布2018年 年度报告,实现营收约838 亿元,同比增长41%; 实现归母净利润约117 亿元,同比增长33%。 业绩逐步结算,未来待释放业绩充足。2018 年,公司营业收入继续高速增长,其中住宅业务贡献营收515 亿元,同比增长78%,占比由49% 上升至62%,受益于2016、17 年火热环京市场,住宅业务毛利率上升至约30%,同比增长7.46pct;产业新城业务毛利率为65%,贡献了整体毛利润的55%,独特的业务模式赋予了其可持续的高利润。公司在手预收账款1375 亿元,应收账款341 亿元,一年以内账龄的占比65%,未来业绩确定性强。 产业新城布局全国核心都市圈,异地拓展持续提速。2018 年,公司产业新增签约投资额1660 亿元,新增18 座产业新城,累计开发共77 座,已实现对全国15 个核心都市圈的全面布局;共20 座产业新城实现累计净现金流转正,即进入成熟运营期,其中9 座为非环京区域, 较2017 年的2 座进一步突破。受益于产业新城的全国布局,环京区域以外的住宅业务销售额也迅速增长,2018 年完成约565 亿元,同比增长93%,占比由24.36%上升至43.69%。随着公司众多产业新城的逐步落地、发展、成熟,未来外埠区域将成为公司重要的业绩增长点。 携手平安,债务结构优化,新定位、新趋势值得期待。经过两轮增持, 中国平安已成为公司第二大股东,持股25.25%。平安的加盟为公司债务结构、现金流带来改善,融资总额1390 亿元,其中一年以内债务占比由31%下降至19%,长短期债务比由2.3 倍上升至4.2 倍;季度经营性现金流持续三个季度为正,筹资活动产生的现金流净额也于Q4 实现单季度净流入。未来公司有望与中国平安进一步结合各自优势, 在商业地产、新型不动产的开发运营和地产金融化方面实现新的突破。 维持公司买入评级,预计2019、20、21 年EPS 分别为5.09、6.31、8.24 元,对应的PE 分别为6.3 倍、5.1 倍、3.9 倍。 风险提示:外埠区域产业新城推进缓慢,配套住宅销售不及预期