万科A动态跟踪:销售增速继续回升,融资优势持续凸显

推盘主力期,销售增速明显回升公司11月销售金额同比增长55%,带动全年累计同比回升至16%。

继9月单月负增长后,10-11月销售增速大幅回升,主要系四季度是公司主力推盘期,可售资源供应充足。此外,随着楼市降温,优势项目加速入市亦为去化率提供支撑。2018年1-9月公司累计新开工面积3649万方,同比增长40%,已超额完成全年目标(3545万方)。考虑到行业资金面压力下,公司积极回笼资金,预计2019年开工意愿仍然较高,后续可售资源相对充裕,可以销售保持平稳增长提供支撑。

整体拿地节奏放缓,补仓更加理性公司11月拿地有所回升,单月新增土储金额同比增长27%。整体来看,1-11月新增土储4585万方(+12.5%),总地价款2639亿元(+4.9%);

拿地面积/销售面积的比例为127%,与2017年基本持平,货量得到合理补充;拿地金额/销售金额的比例为4g%,较2017年高点(53%)回落4pc,投资强度有所回落;拿地均价/销售均价的比例为38%,较2017年(42%)下降4pc,成本控制有所改善。

短债压力较小,融资优势明显截止2018年三季度,公司净负债率提升至51%,低于行业平均水平。

货币资金/短期有息负债的比例约1.78倍,短债压力相对较小。四季度以来,公司发行了一笔住房租赁专项债(5Y,20亿元)、一笔境内中期票据(3Y,20亿)、一笔美元中票(5.25Y,6.3亿美元),票面利率分别为4.18%、4.03%、5.35%,继续保持具有明显竞争力的融资成本。

12个月目标价40.75元,维持“买入”评级考虑到公司债务扩张带来的利息支出增加,以及计提存货跌价,我们下调公司2018-2020年预测净利润至334、394、440亿元,对应三年EPS分别为3.03、3.57、3.98元。当前股价对应2018-2020年预测PE为8.4、7.1、6.4倍。公司开工意愿积极,销售有望保持平稳增长,财务稳健,业绩保障力度较强。我们维持12个月目标价39.22元,维持“买入”评级。

风险提示:

公司推盘进度有不及预期的可能;土地成本提升有导致利润率不及预期的可能;项目结算进度有不及预期的可能。