保利地产:坚持普宅快周转,投资谨慎乐观

保利地产2013年仍然坚持发展中心城市、中小户型、快周转的战略,前7月已实现全年1,200亿销售预测的59%;今年拿地态度略偏谨慎,继续着力补充一二线城市土储,积极的开工可以为后期补充可售资源。业绩方面,预计下半年净利率有望回升,我们维持2013-14年1.51和1.91业绩预测不变,重申买入评级。

支撑评级的要点

结构性因素导致毛利率下降。保利上半年实现营业收入305.4亿元,同比增长51.3%;归属于母公司净利润34.1亿元,同比增长35.7%;合每股收益0.48元,符合预期。本期毛利率下降5个百分点,主要是由于广州西海岸、上海保利茉莉公馆等部分项目首次结算收入毛利较低,占到上半年结算收入的44%,净利率变动小于毛利率的主要原因是销售管理费用控制得宜和少数股权的下降。随着下半年二期结算均价提高,预计全年净利润率同比持平。

坚持普通住宅定位,前7月销售额同比增19%。公司坚持普通住宅为主的产品定位,上半年住宅销售中144平米以下的占比为90.3%,公司上半年累计实现销售面积562万平米,同比增长28%;累计销售金额636亿元,同比增长27%;签约均价11,324元/平米,同比下滑1%。市场占有率1.91%,较12年年底提升0.33个百分点。公司上半年预收账款已锁定我们预计的13-14年收入的100%和61%。前7月公司累计实现销售金额705.4亿元,同比增长19%,已完成全年目标59%。预计公司8-12月还有近560亿货值可推,其中9-10月为供应高峰,维持全年1,200亿元的销售额预期。

13年土地投资态度略偏谨慎。公司今年拿地策略为“等量拓展,调整结构,优化布局”,态度相对谨慎。前7月,公司新增规划面积1,032.0万方,总地价304.4亿;对应权益规划面积696.8万方,权益地价202.1亿,累计拿地金额占销售占比为43.2%,较12年下降0.7个百分点;新增项目权益比66%,较12年全年新增项目权益比64%小幅上升。公司6月末资产负债率79.3%,净资产负债率94.6%,高于行业平均水平,上半年成功发行5亿美元公司债,拓展多种融资方式降低财务成本,但费用资本化率可能因此提高,影响当期利润。

新开工积极,继续贯彻快周转战略。公司截至报告期末在建面积超过3,637万方,上半年累计实现新开工面积854万方,竣工面积422万方,分别完成年初计划的84%、53%、42%,新开工情况比较积极,全年有超额完成计划的可能,显示公司对快周转战略的坚持。

评级面临的主要风险

调控执行力度加大带来的系统性风险;流动性收缩带来的系统性风险。

估值

保利地产上半年业绩符合预期,维持公司2013-14年业绩预期1.51元和1.91元不变,公司股价偏低,具备估值修复要求,重申买入评级和目标价格14.61元。