万科A:13年首月销售靓丽b转h获股东大会高票通过

13年首月销售191亿元,创下两年来单月历史新高

2013年1月份,万科(000002.CH/人民币11.90;200002.CH/港币16.33,买入)实现销售面积161.1万平米,环比增长37.9%,同比增长35.4%;销售金额190.7亿元,环比增长35.5%,同比增长56.3%,成交量的进一步增长主要源于13年市场较为稳定以及去年12月积累的大量认购转签约两方面因素;单月销售均价11,837元/平米,环比下降1.7%,同比增长15.5%。

预售锁定方面,预计公司目前的预收款项已经分别锁定我们对公司2012-14年营业收入的100%、100%和25%,锁定表现良好。

2013年,公司年初存货800亿元,预计全年新推1,600亿元,全年可售货值达2,400亿元,同比增长约20%。预计今年公司销售额更有望达到1,700亿元,同比增长超20%。

13年首月拿地依然积极,拿地金额占比销售额达49%

2013年1月份,万科在土地市场新获8个项目,共新增规划面积335万平米,总地价94亿元,环比下降47%,对应的权益规划面积275万平米,权益地价79亿元,环比下降45%,但仍处于近两年来的平均水平之上,平均楼面地价2,874元/平米,8个项目土地成本占比周边房价平均约为33%,土地成本合理。

2012年,公司在下半年开始加快拿地节奏之后,单月拿地金额屡创新高,累积拿地金额占比累积销售金额比例也由上半年的10%提高到了全年的38%。

而2013年伊始,这个积极补库存的策略得以延续,2013年首月公司拿地金额占比销售额更是达到49%,显现了公司坚持快周转的积极态度。

B转H获股东大会高票通过,转股方案市场认可度高

2013年2月4日,公司召开2013年第一次临时股东大会,审议以介绍方式将已发行的B股转换至香港联交所主板上市及挂牌交易的相关事宜。最终,全部相关议案均以超过99%的高票通过。

如我们在1月8日的报告中指出的,我们认为,万科本次B转H方案将为公司短期内带来显著的估值提升空间、也将在长期上起到扩充海外融资渠道、降低资金成本的作用。

维持买入评级

万科近期销售表现突出,积极拿地补库存,坚持了一贯的快周转策略。2013年,预计公司销售额有望达到1,700亿元,同比增长超过20%。公司近年来购地成本控制得宜、覆盖城市的深度和广度不断增强,在2013年,万科作为行业龙头将持续受益行业集中度提升的大趋势。此外,万科本次B转H方案将为公司短期内带来显著的估值提升空间、也将在长期上起到扩充海外融资渠道、降低资金成本的作用。

我们维持公司2012-13年业绩预期分别为1.15元和1.40元,并维持A、B的目标价分别为13.16元和18.75港币,维持对公司A、B股的买入评级。