万科2月销售数据点评:春节因素致销售下滑,看好节后回温

维持公司13年、14年EPS1.43元、1.61元的盈利预测,当前股价分别对应7.6X、6.7XPE。虽然公司股价昨日遭受利空冲击,短期预计估值仍将承压,但考虑到公司作为龙头标杆企业,受益于行业集中度提升,业绩增长确定,我们依然给予中长期“强烈推荐”的评级,建议10元以下(13年7XPE)逐步介入。

要点:

春节因素导致2月销售下滑。2月份公司实现销售面积83.2万平方米,环比下滑48%;销售金额93.7亿元,环比下滑51%。主要原因是春节假期推盘力度不足及成交去化较弱。累计同比来看,销售回暖依然延续,1~2月份公司累计实现销售面积244.3万平方米,销售金额284.4亿元,分别同比增长28%和49%。春节后开发商普遍逐渐加大推盘力度,加之新国五条地方细则出台前部分改善性需求将转向新房市场,预计公司3月销售将有所回暖。2月销售均价约为10294元/平米,环比1月略降1%,较12年均值下跌6%。

13年推盘量可达1800亿,销售预计可达1650亿,增长17%。预计13年公司新推盘可达1600万平方米,货值约1800亿。就推盘节奏来看,二季度推盘逐渐增加,上、下半年推盘量分别约占40%及60%。从空间分布来看,公司四大区域推盘较为均衡,珠三角及环渤海相对略高,分别约占30%,而长三角及中西部未来推盘货量则分别约占20%。截止12年末存量楼盘约600万平方米,约750亿,13年可供销售总货量达2550亿;由于公司首置首改项目比例高达87%,受调控影响相对较小,去化将基本维持稳定,预计13年销售额可达1650亿,增长17%。但我们预计受新一轮调控及地价、人力成本上升影响,公司13年销售毛利率水平仍将有所下滑。

拿地依然积极,未来发展动力十足。12年末,公司权益储备面积3,947万平米,基本维持了过去10年平均水平,可满足未来两到三年的开发需求,但该比例在行业中尚处低位,这与公司稳健经营模式有关。公司去年下半年以来,频繁出售土地市场,恰反应了公司对未来发展持积极乐观的态度。公司2月在北京、唐山、福州、南昌、济南及乌鲁木齐获取土地7宗,项目分布仍为一线城市市郊及二三线城市。共获取土地面积78万平方米,计容建面214万平方米,总地价款37亿元,平均楼板价约2172亿元,较为合理。

风险提示:(1)公司销售和结转低于我们预期。(2)房价调整幅度高于预期,导致毛利降幅高于预期。(3)政策风险。