万科:4季度推盘加大,销售料将后程发力

万科2012年前3季度实现营业收入461.3亿元,同比增长57.4%,净利润50.8亿元,同比增长41.7%;每股收益0.462元,超过我们的预期。期内公司拿地加速,而良好的财务状况将对公司规模扩张起到支持作用;公司4季度推盘量加大,销售有望后程发力。我们小幅下调13-14年盈利预测,维持买入评级。

支撑评级的要点

前3季度净利率同比增长42%,毛利率净利率双双下降。1-9月,净利润50.8亿元,同比增长41.7%;每股收益0.462元;毛利率为37.4%,净利率为11.0%,分别较去年同期降低了4.5和1.2个百分点。7-9月,净利润13.5亿元,每股收益0.123元,同比增长123.6%;n销售后程发力,预计全年销售1,350亿元。年前3季度,销售金额963.2亿元,同比下降0.8%,完成2011年全年销售1,215亿元的79%,完成率在龙头房企中并不突出;4季度的推盘要大于3季度,预计在400-500亿元之间,预计全年销售能完成1,350亿元,同比增长11%。

财务状况良好,拿地速度有所加快。资产负债率达到79.4%;净负债率仅37.7%,仍保持在行业较低水平;新增权益土地面积约587万平方米,同比下降21.3%,主要拿地时间集中在3季度,4季度料公司还将积极购地。

评级面临的主要风险

调控政策进一步收紧;房地产市场销售表现低于预期。

估值

万科拥有对大市的清晰判断、稳健的财务政策、良好的战略纵深、在小户型和精装修等产品战略上的先行布局,是符合行业调控大方向的住宅开发商。鉴于公司4季度推盘放量,全年实现销售增长应无疑问。

受制于调控环境,我们下调了公司2013-14的利润率和结算增速,对公司2013、14年业绩预期分别下调3.4%、6.9%至1.401元和1.695元,维持A股目标价10.54元,相当于24%的2012年NAV折价及9.1倍2012年市盈率,同时维持B股目标价12.40港币,维持对公司的买入评级。