金融街:明晰战略推进改革发挥商务优势

上半年金融街由于公允价值变动收益入账为0,拖累归母净利润下跌31%,而扣非后净利润增长26.9%。今年上半年,公司在内部管理上做了较大力度的改革梳理,明确了立足北京,以商务地产为主导的战略,强化市场竞争意识,推进体制机制改革,转变发展模式。改革效果已经开始显现:本期毛利率与12年全年持平,但费用率管控出色;而商务特色也得以发挥,上半年销售同比翻倍,商务地产销售签约额已超过去年全年,资金回笼顺利。我们将目标价格下调至6.24元,维持谨慎买入评级。

支撑评级的要点

营收与扣非后净利同步增长,公允价值拖累归母净利下降31.3%。如我们预期,今年上半年少计7.7亿元公允价值变动收益后,净利润下滑幅度较大;虽然本期结算项目毛利率低于去年同期4个点,与12年全年基本持平,但期间费用率大幅下降4个点至6%,使得扣非后净利润同比增长26.9%,基本与收入同步。

销售同比翻倍,商务特色进一步强化。公司上半年实现销售签约金额128.5亿元,同比增长99.39%;签约销售均价17,563元/平方米,同比增长20.8%。其中,商务地产销售签约额超过97.5亿元,超过去年全年商业地产销售签约额(94亿元);已公告的机构客户销售107亿,利润率高于前期定制水平,资金回笼快速,半年度末预收帐款150亿元,锁定了我们2013年开发收入预测和14年的14%。

租赁收入稳定提升,自持物业结构调整总量增长。公司本期租赁收入同比增长19%,最大贡献来自金融街中心的单位租金提升。期末自持物业总建面69.6万平方米;其中,办公24.2万平方米,酒店21.1万平方米,商业24.3万平方米。公司未来将进一步优化结构,增加办公物业比例至50%,并将出售盈利能力不佳的酒店项目,增持金融街拓展区商务项目,预计未来2-3年还将有100亿的增持空间。

明晰战略,加快推进改革,效果有所显现。今年上半年,公司在内部管理上做了较大力度的改革梳理,明确了立足北京,以商务地产为主导的战略,推进体制机制改革,改革考核分配体制,提升精细化管理水平。

从上半年经营来看,调整效果已经有所显现:费用管控得力,商务地产签约额获得突破。另外,公司也提出了加强市值管理,提升股东回报等目标,有助于逐步树立市场信心。

评级面临的主要风险

未来销售进度低于预期。区域调控风险。

估值

我们欣喜地看到13年上半年公司在重塑战略、细化经营管理方面迈出了改革步伐,成效开始显现,未来预期也将有资源整合动作;同时,我们也看到金融街扩展区推进缓慢,北京本地土地资源获取难度较大,如何重塑公司成长形象,找到持续性的盈利增长点是当前面临的问题。金融街上半年走势偏弱,目前仅为0.78倍PB,NAV折价40%,我们维持谨慎买入评级,调低目标价格至6.24元,相当于9.6倍2013年核心市盈率和40%NAV折价。