首开股份:北京刚需强劲回暖的直接受益者;加入强力买入名单

建议理由

我们重申对首开股份的买入评级,并将之加入强力买入名单以替换鲁商置业。在将2012年合同销售收入预测上调14%(至人民币142亿元)后,我们将基于净资产价值的12个月目标价格从人民币16.5元上调至18.0元,隐含38%的潜在上行空间。我们看好首开股份,因为我们认为:1).其将成为北京市场刚需强劲复苏的最大受益者,因为其在北京拥有领先市场地位并侧重于开发普通住房;2).

其受益于政策逐步回暖的程度将高于同行企业,因为2010年5月份北京限购等紧缩措施以来该公司估值压缩明显多于同行;3).中长期看,公司土地储备已布局全国15个城市(北京约560万平方米,其他城市约1000万平方米),在我们覆盖的区域龙头公司中最有潜质发展成为一家全国性开发商。

推动因素

我们认为2012年合同销售收入高于市场预期将是主要股价推动因素。我们将2012年合同并表范围合同销售收入预测上调至人民币142亿元(同比增幅为25%),基于其275万平方米充足的可供货量47%的销售去化率(2011年实际为50%)。我们维持全年人民币11,000元/平方米的销售均价预测不变。随着国风美唐二期、国风美仑一期和熙悦山三期新盘等陆续推出(可售货量总计约为人民币40亿元),我们预计截至7月底合同销售额将达到人民币75亿元,占2012年全年预测的53%(截至5月份中旬公司并表范围签约合同销售为人民币45亿元)。因此,我们将2012-14年每股盈利预测上调了0%/6%/10%。此外,我们认为管理层现金激励计划若在2012年下半年取得实质性进展,应有助于提升投资者对公司中长期持续增长前景的信心。

估值

我们将调整后的2012年预期净资产价值折让30%(折让幅度未变)计算得出新的12个月目标价格为人民币18.00元,对应12倍/10倍的2012/2013年预期市盈率。该股当前股价较2012年预期净资产价值折让47%,对应7.6倍的2013年预期市盈率,而A股同业为折让41%和10.4倍(2009年7月-2011年11月上轮周期均值为13.9倍)。

主要风险

合同销售差于预期;宏观经济硬着陆。