凤凰股份:落子新街口,提升公司形象与盈利

2010 年7 月27 日晚,公司公告:董事会审议通过《关于同意全资子公司江苏凤凰置业有限公司签署<南京龙凤投资置业有限公司股权转让协议>的议案》,拟以6.5 亿元收购重庆润源基础设施投资有限公司持有的南京龙凤投资置业有限公司74.81%股权。

收购项目有望成为新街口新地标。本次股权收购项目涉及铁管巷A、C 地块,总规划建筑面积15 万平方米,位于南京市新街口核心区域(即南京金鹰国际购物中心东南侧、华联商厦南面、铁管巷与石鼓路交叉口处),是区域内极度稀缺的大宗土地开发项目,具有极高的商业价值。地块规划用途为商业、办公、酒店式公司,使得项目极具城市综合体的潜力,有望成为新街口的新地标,将有力地提升公司与产品的形象和美誉度。

夯实业务发展基础、提升公司盈利能力。股权收购完成后,公司合计持有南京龙凤投资置业有限公司77.31%股权,进而增加公司土地储备11.22 万平方米(权益建筑面积)至100.07 万平方米,增长了12.63%,进一步夯实公司地产业务发展的基础。鉴于项目所处地段的稀缺性,我们保守估计,项目销售价格有望在35000 元左右,即项目能够为公司带来52.5 亿元(其中权益收入40.6 亿元),对应的归属上市公司股东的净利润约10.3 亿元,增厚公司每股收益(EPS)1.39 元。同时项目每股可增厚RNAV 1.06 元,使得当前公司每股RNAV 增加至5.68 元。

资金支持彰显大股东做大做强公司的决心。同期《关于控股股东在2010 年度向公司及子公司提供不超过12 亿元的借款或委托贷款的议案》的通过,不仅体现了大股东凤凰传媒严格遵守在重大资产重组中对公司的资金支持的承诺,更是反映了控股股东把握机会做大做强公司的决心。我们认为,在当前房地产行业经历宏观调控、行业资金面趋紧的态势下,公司控股股东大手笔的资金支持,有利于上市公司逆势而动,乘机获取优势的项目,进而为公司可持续发展奠定基础。

投资评级:“买入”。我们预计,公司2010-2012 年归属上市公司股东的净利润为2.09亿元、4.63 亿元和6.48 亿元,复合增长率为76.27%,对应的EPS 分别为0.28 元、0.63元和0.88 元,当前股价对应PE 为23.32 倍、10.37 倍和7.42 倍;结合公司独特的文化地产模式,我们认为,公司可享有高估值,维持公司“买入”投资评级。