万科A:10月销售再度走高,海外再次低息发债

10 月销售再度走高至174 亿元,全年预期超1700 亿元。

2013 年10 月份,万科(000002.CH/人民币9.20; 200002.CH/港币13.80, 买入)实现销售面积168 万平米,环比增长28%,同比增长32%;销售金额174 亿元,环比增长11%,同比增长27%;单月销售均价10,346 元/平米,环比下降13%;单月销售达到了除今年1 月外的历史新高,这主要得益于10 月份大量的新推盘以及刚需产品较高的去化率。

前10 月,公司实现累计销售面积1,266 万平米,同比增长22%;累计销售金额1,459 亿元,同比增长33%,相当于全年预测的86%;累计销售均价11,518元/平米,同比增长1%;考虑到11-12 月的推盘量仍将高达约300 亿元,因此保守预计11-12 月至少完成销售240 亿元以上,完成全年超1,700 亿元的销售预测难度不大。

预售锁定方面,至10 月末,公司的已售未结算金额分别锁定了我们对2013-15年房地产业务预测收入的100%、100%和2%。

10 月拿地105 亿元,依然底价成交居多。

2013 年10 月,万科在土地市场新获9 个项目,共新增建筑面积317 万平米,总地价105 亿元,环比下降47%,总地价占比当期销售达60%,处于高位,拿地区域主要还是集中在一二线城市;平均楼面地价3,307 元/平米,环比下降8%,拿地项目基本上都是底价成交,同时9 个项目的楼面价占比周边房价平均为30%,虽然市场近期地价疯狂上涨,但公司拿地价格仍比较合理;前10月,公司合计新增建筑面积2,813 万平米,总地价893 亿元,占比当期销售达61%,拿地态度积极。

海外发债1.4 亿元新币,融资国际化程度进一步提高。

2013 年7 月,公司之全资子公司万科地产香港的全资子公司Bestgain Real EstateLyra Limited 设立了20 亿美元中期票据计划,基于该中期票据计划,该孙公司于11 月首次发行1.4 亿新加坡元4 年期定息债券(年票息率3.275%)。而此前上半年中,公司已获得了国际权威评级机构标准普尔、穆迪和惠誉BBB+、Baa2和BBB+的长期企业信用评级,并在 2013 年3 月,公司境外子公司顺利发行了8 亿美元5 年期债券(年票息率2.625%)。在2013 年中,公司融资国际化程度进一步提高,总体融资成本也进一步降低。

维持买入评级:10 月,万科得益于大量新推盘以及刚需产品较高的去化率,当月销售继续走高,按照目前的销售速度以及后续的推盘节奏,公司全年销售有望超过我们年初1,700 亿元的预测,同比增长超20%;另一方面,公司近期拿地尤为积极,区域主要集中在一二线城市,拿地额创下历史新高,但拿地价格仍然控制地较为合理,远期利润侵蚀风险较小;此外,11 月公司海外发债1.4 亿元新币,融资国际化程度进一步提高,总体融资成本进一步降低。长期来看,公司作为快周转的行业龙头,后续在集中度提升大潮中仍有广阔的增长前景;我们维持公司2013-14 年业绩预期分别为1.43 元和1.75 元,维持对公司A、B 股的买入评级。