金地集团:净利润小涨5%,基本符合预期

支撑评级的要点

房地产业务毛利率、净利率同比小降。公司的房地产业务结算毛利率为36.01%,较上年同期下降3.16个百分点,这主要是因为结算均价的下降导致的;净利润率为7.8%,较上年同期下降1.5个百分点。净利润率下降的主要原因是公司的合作项目结转较多,导致少数股东权益同比上涨135.3%。

以价换量销售有所改善,预计全年销售330亿元。2012年上半年,公司实现合同销售面积为113.5万平方米,同比上涨40.1%;合同销售金额为134.6亿元,同比上涨19.6%;销售均价达11,859元/平方米,同比下降14.6%。按照下半年新盘80%去化率以及老盘25%去化率估算的话,预计下半年可完成销售额约197亿元,预计全年销售额约为332亿元,同比上涨7%。

已售未结金额锁定13年房地产业绩45%,对应均价与上半年结算均价持平。报告期末,公司已售未结面积约302万平方米,对应金额约390亿元,对应均价为12,913元/平方米,与上半年的结算均价基本持平,说明后续公司结算毛利率也将维持在36%左右。此外,已售未结金额分别锁定了我们对公司2012-13年房地产开发业务预测收入的100%和37%,如果计入7月销售25.7亿元的话,则2013年的预售锁定率可达45%。

坚持稳健经营,财务状况良好。报告期末,资产负债率为72.1%,净负债率为42.3%,分别较1季度下降了0.2和18.9个百分点,净负债率处于行业低端水平;货币资金190.3亿元,为短债116亿元的1.6倍;债务结构良好,长期借款占总借款的62%;投资规模的压缩和销售回款的上升使得公司2012年上半年的每股经营活动产生的净现金流由负转正,达到0.23元。

评级面临的主要风险

中高端楼盘去化率达不到预期;房地产行业调控持续时间大于预期所造成的风险。

估值

考虑到公司净利率水平或将继续下移,我们分别下调了公司2012-13年业绩预期至0.785元和0.911元,目标价由7.81元小幅下调至6.63元,相当于8.4倍2012年市盈率和34%的2012年末NAV折价,目前公司2012年动态市盈率为6.5倍,最新市净率为1.1倍,估值在A股一线房企中位列最低,公司的估值安全边际较高,维持对其的买入评级。