万科A:以人为本,事业部合伙人制启动

事件:代表公司1320名事业合伙人的深圳盈安财务顾问企业(有限合伙)通过证券公司集合资产管理计划购买公司A股股份3584万股,每股8.38元,共使用资金约3亿元,占公司总股本的0.33%。并表示基于投资判断及对公司未来持续稳健发展的强烈信心,未来将继续通过证券公司的集合资产管理计划在二级市场购入公司A股股票。

管理层大幅增持公司股份彰显对公司未来发展信心:本次增持资金一部分资金来自事业合伙人集体委托管理的经济利润奖金集体奖金账户,剩余为引入融资杠杆而融得的资金。2010年公司进行了薪酬改革,引入EP(经济利润)作为卓越绩效奖金考核,并建立了针对集团管理团队和业务骨干的卓越奖金计划。预计增持的资金主要来自于该计划。

公司启动事业部合伙人计划:4月23日公司召开事业合伙人创始大会,共有1320位员工自愿成为公司首批事业合伙人,其中包括在公司任职的全部8名董事、监事、高级管理人员。

我们认为目前地产企业的核心竞争力已经逐渐从资本向人才转移,核心人才和团队对企业的作用已经越来越大。一方面当前地产企业核心人才贡献和收入并不匹配,管理层收入被低估。另一方面事业合伙人制能够创造财富共享、风险共担公司的激励机制,实现企业与职业经理人双赢局面。此外,万科股权非常分散,大股东华润持股仅14.94%,管理层持股增加在一定程度上能防止产业资本的收购。

投资建议:维持“买入-A”投资评级,并维持地产股阶段性看多的观点。房贷短期会有所放松,并带来房地产成交量将同比回升,叠加政策面好转,行业会有一波时间跨度相对较长的行情。

公司前4月累计实现销售面积524万平方米,销售金额670亿元,同比增8.7%和19.6%,明显好于行业,我们预计预计万科今年突破2000亿。公司B股将于6月4日停牌,B转H的现金选择权价格为12.39港币/股,目前股价略高于该价格,若成功转股能进一步拓宽公司的融资渠道。港股大公司的估值较高,有利于提升万科的估值。公司作为行业龙头,未来将依靠稳健的管理和财务,不断扩大市场份额,长期保持良好的业绩。维持公司2014-2015年EPS分别为1.74和2.27元,目标价8.70元。

风险提示:销售增速下降超预期、信贷政策大幅收紧等、B股转H失败。