万科A:销售、拿地再创新高,全年销售预计1400亿元

11月单月销售创历史新高,全年销售预计1,400亿元

11月份,万科(000002.CH/人民币8.95;200002.CH/港币11.98,买入)实现销售面积143.6万平米,环比增长12.8%;销售金额171.3亿元,环比增长25.0%,创下了历史上的最好单月销售表现;销售均价11,929元/平米,环比增长10.8%,主要是因为产品结构所致。至11月末,公司实现累计销售面积1,178.8万平米,同比增长16.1%;累计销售金额1,271.5亿元,同比增长9.9%,已超去年全年的1,215亿元;累计销售均价10,786元/平米,同比下降5.4%,降幅进一步收窄。

公司11月份销售大超预期主要得益于:一方面,公司11月份的新推盘量超预期,约200亿元左右,超过10月份的180亿元;另一方面,近期按揭贷款支持有所加大,贷款利率折扣基本不变,按揭占比增加,公司11月的按揭贷比例达到了全年最高。

目前,公司已把4季度的总体推盘货值从420亿元上调至500亿元,预计12月份公司推盘量在120-130亿元左右,并且12月份预计仍能维持130亿元左右的销售额,因此公司全年销售预计可达到1,400亿元,同比增长15%。

11月单月拿地再创新高,拿地额占比销售额继续上升至29%11月份,万科在土地市场新获12个项目,共新增规划面积311万平米,总地价90亿元,对应的权益规划面积223万平米,权益地价64亿元,创下近14个月以来的新高,平均楼面地价2,875元/平米,12个项目土地成本占比周边房价平均约为30%,土地成本合理。至11月末,公司累计新增规划面积1,373万平米,同比下降17%,总地价366亿元,同比下降17%,对应的权益规划面积1,029万平米,同比下降7%,权益地价287亿元,同比下降3%,平均楼面地价2,665元/平米,同比持平。公司今年在6月份之后拿地速度明显加快,并连续创年内新高,表明了公司积极拿地的态度,目前公司总拿地金额占比销售额已经上升至29%,较10月进一步增长4个百分点,但仍处近几年来的较低水平,预计公司在后续仍将维持较快的拿地节奏。

维持买入评级

万科今年在推盘方面起步相对较晚,前期销售表现并不突出,但公司下半年开始加大推盘,销售开始赶超,尤其4季度推盘加大,

10、11月销售持续超预期;而公司在土地市场加大力度、积极补库存,也表明了公司实行快周转的坚定立场。我们欣赏公司专注于刚需市场并实行快周转的策略,同时也看好公司作为行业龙头将持续受益于行业集中度的进一步加强。

我们维持公司2012-13年业绩预期分别为1.15元和1.40元,并维持A股目标价10.54元,相当于24%的2012年NAV折价及9.1倍2012年市盈率,同时维持B股目标价12.40港币,维持对公司的买入评级。