万科A2013年报点评:专注、极致、口碑、快

2013年EPS1.37元,同比增长20.17%,基本符合预期

2013年公司实现营业收入1354亿元,同比增长31%,实现净利润151亿元,EPS1.37元,同比增长20%,基本符合预期。拟10股派4.1元,按昨日收盘价计,股息率超5.6%。结算净利率比2012年下降1.07个百分点为12%,下降既有2011年下半年市场低谷时所销售的房屋进入结算期、装修房比例继续上升等短期因素,也有行业竞争日益激烈,地价占比越来越高的因素。

销售创纪录并领跑全行业,稳健扩张、理性决策

2013年实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元,同比分别增长15.0%和21.0%,年度销售金额再度刷新历史纪录并领跑全行业。拿地扩张根据“人口、基建、就业”的PIE模型对市场风险进行严格评估,理性选择投资区域,2013年新增项目权益规划建筑面积约2148万平方米,没有一块“地王”。截止2013年末,权益内待开工项目资源合计建面4495万平米,能满足未来两到三年开发需要。

财务稳健,业绩锁定性高

2013年底净负债率30.7%,持有货币资金443.6亿元,一年内到期借款326.2亿元。合并报表范围内尚有1623.3亿元已售资源未竣工结算。未来将探索“小股操盘”的轻资产运营模式

“小股操盘”即公司在合作项目中不控股,但仍由公司团队操盘,使用公司品牌和产品体系,共享公司的信用资源和采购资源。另外,在去年底,公司已经表示将与基金合作将商业项目资本化。轻资产模式利于提升净资产收益率,也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模,获得更大市场份额,进而意味着可以摆脱增长对股权融资的依赖,提高为股东创造回报的能力。

“专注、极致、口碑、快”,维持推荐评级

一方面因过去十年中国房地产行业大发展,另一方面,公司对主业专注、力求做到极致、品牌卓越、快速周转并对周期快速反应,才成就了公司从年销售不足百亿成长为全世界最大的房企。我预计公司14-15年EPS分别为1.75/2.16元,PE4.2/3.4倍,NAVPS13元,P/NAV为0.6,估值低廉,维持推荐评级。