万科A2011年年报点评:稳定发展,穿越行业周期

投资要点:

2011年公司实现销售面积1075.3万平方米,销售金额1215.4亿元,分别比2010年同期增加19.8%%和12.4%。2011年万科实现营业收入717.8亿元,同比增长41.5%,实现净利润96.2亿元,同比增长32.2%。全面摊薄的净资产收益率为18.2%。

专注普通商品住宅,符合市场趋势

公司的产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征,所销售的住宅中,144平方米以下户型占比达到88%。同时,公司2011年销售均价为11303元/平方米,考虑到公司的精装修比例,公司的产品大部分属于中档产品。目前房地产政策正在向首套房进行微调,因此万科的产品结构保证在此政策背景下的优先去化。

量入为出,土地投资审慎

公司新增加开发项目58个(含6个改造项目),按万科权益计算的占地面积约485万平方米(对应规划建筑面积约1149万平方米),约需要支出295.2亿元,远低于公司销售金额。万科新增的土地储备略高于公司2011年销售面积。至报告期末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计 3547万平方米。同时,公司严格执行合作开发,分担风险的战略举措。根据我们统计,大部分新获取的项目,公司都采取合作方式拿地。

资金安全程度高

截至报告期末,公司的净负债率为 23.8%。截至报告期末,公司持有货币资金342.4亿元,远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额235.7亿元。对于房地产公司来说,公司的资金状况非常稳定,有充足的资金维持公司的稳定运营。

维持万科的买入评级,看好公司的可持续运营能力。

我们给出2012-2014年的EPS分别为1.15、1.35和1.66元,对应2012年3月12日的收盘价,PE分别为7.23、6.18和5.03倍。同时,对应2012年3月12日的收盘价,PB分别为1.40、1.15和0.94倍。公司目前估值具有一定的吸引力,维持买入评级。