万科A:业绩符合预期,有望迎估值修复

投资建议:

维持公司13年、14年EPS1.43元、1.61元的盈利预测,当前股价分别对应6.9X、6.2XPE。公司目前估值较低,地产再融资放开有利提振板块整体估值,且公司作为行业龙头,增长确定,给予“强烈推荐”的评级。

要点:

业绩符合预期。公司上半年实现营业收入414亿元,同比增长35%;实现归属于母公司所有者的净利润46亿元,同比增长22%;实现每股收益0.41元,业绩符合预期。

净资产收益率稳步提升。净利润增速低于营业收入增速主要有以下方面原因:(1)受结算结构影响,公司上半年房地产业务结算毛利率较去年同期下降了2.7个百分点,至23.8%;(2)非并表项目结算减少,导致投资收益下降18%;(3)营业外支出增长约一倍。房地产业务上半年结算均价为10461元/平米,较12年同期下降9%。公司治理得当、经营效率稳步提升,三费比率12年同期下降了0.9个百分点至7.2%,全面摊薄净资产收益率同比提升0.1个百分点至6.9%,维持历史高位水平。

上半年销售出色。上半年,公司累计实现销售面积716万平方米,销售金额837亿元,同比分别增长19%和34%。珠三角、长三角、环渤海及中西部地区销售额占比分别为32%、27%、27%和14%。公司下半年新推货量占比约为全年60%,约1080亿,公司产品去化理想,预计13年销售额可达1650亿元,增长17%。

扩张积极稳健。公司新增加开发项目43个,拿地积极性明显高于去年同期;合计权益建筑面积约1486万平方米,为去年同期的5倍。平均楼面地价约2545元/平方米。

财务结构安全稳健。期末,账面货币资金是短期借款与一年内到期的非流动负债之和的0.84倍,虽环比一季度末下降了0.35,短期流动性略紧;扣除预收账款后公司资产负债率为43%,环比一季报略降1个百分点;净负债率36%,虽环比一季报上升12个百分点,但仍远低于行业平均水平,财务结构安全稳健。

业绩锁定性强。报告期末,公司合并报表范围内有1766亿元已售资源未竣工结算,预收账款1594亿元,已经完全锁定我们预测的13年全年的业绩。

风险提示:(1)公司销售和结转低于我们预期。(2)房价调整幅度高于预期,导致毛利降幅高于预期。(3)政策风险。