万科A:积极扩张,持续增长,有望受益融资放开

投资要点:

上半年公司实现结算面积388.4万平米(+47.2%)、结算收入406.3亿元(+34.4%)。

营业收入413.9亿元(+34.7%)、归属上市公司股东净利润45.6亿元/EPS0.41元(+22.3%)。受11年房价下调影响,结算毛利率小幅下滑至23.8%,综合毛利率33.6%,但随12年房价回升预计未来毛利率仍有上升空间。三项费用率7.2%(-0.9%),公司经营管理效率不断提升,彰显优质公司管理实力。

积极开工,保障增长。上半年实现开工面积919万平米,竣工432万平,分别占全年计划的56%和34%。截至6月末,公司规划项目权益建面4123万平米,可满足未来两到三年的开发需求。

经营稳健,财务安全。6月末货币资金376亿元,由于积极补充项目资源及加大新开工,货币资金较年初降20%;资产负债率80%、扣除预收账款后的负债率43%、净负债率41%,仍远低于行业水平,财务状况安全稳健。

成交平稳,7月实现销售面积118.2万平米,销售金额139.7亿元,同比分别上升23.1%和34.5%,环比分别上升5.9%和3.6%,6月认购签约滞后致7月成交上升;销售均价11819元,同比升9.2%,环比降2.2%,恢复至11年同期水平,毛利率将持续回升。1-7月实现销售面积834.6万平米,同比增19.5%;实现销售金额976.4亿元,同比升33.9%;销售均价11699元/平,同比升12%。预计13年可售量约2400亿元,若去化7成以上,则销售额约1700亿元(+20%)。

持续积极开工扩张,奠定持续增长基础。7月新增15个项目,共获取权益建面234.7万平米,平均楼面地价5526元,项目多位于地价较高的一二线城市。1-7月新增59个项目,共获取权益建面1374万平米,国内项目平均楼面地价2973元,与12年平均拿地成本相比高1.2%,维持低成本优势。

公司定位刚性需求,坚持高周转,在持续调控背景下优势凸显,市场份额不断提高。6月末预收款1594亿元(较年初+21.8%),锁定13年业绩有余;积极拓展,可开发资源超4000万平,保障未来增长。预计13-15年EPS1.48、1.86和2.33元,对应PE分别为7/5/4倍。在房企融资放开或将有条件向建设安居房、普通性住房的房企倾斜背景下,我们看好公司的融资能力,且同时若B转H股顺利实施,将显著提升估值,投资价值凸显,维持“推荐”评级。

风险提示:流动性趋紧、政策调控过度带来的行业与公司盈利下降等的风险。