保利地产:全年业绩增逾三成,销售回升,稳健拓展

投资要点:

业绩快报披露11年收入、净利润同比增幅均超三成,基本符合我们的预期。未经审计的11年收入、净利润增幅分别为31%、32%;EPS1.10元,略低于我们预测的1.12元;ROE为20.2%,同比增加2.2个百分点。

年末为冲业绩推盘量和降价促销力度加大,12月销售金额环比止跌回升,彰显出公司强大的执行力,但受整体市场环境影响,同比大幅下降且降幅扩大。12月实现销售面积/金额52万平米/56.2亿元,环比分别增23%、14%,同比分别降16%、38%。12月销售均价10818元/平米,环比跌8%,同比跌25%。

11年全年销售金额同比逆市增长超一成,主要得益于均价的大幅提升。11年销售面积/金额650.3万平米/732.4亿元,同比分别降5%、增11%。11年销售均价11264元/平米,同比涨17%。

稳健抄底地市,沉寂两月后再度出手拿地,3幅地块均以底价获取,且均拟引入合作方共同开发,新进入石家庄。12月新增石家庄、佛山3宗地块,合计建面约153万平米,地价款47.5亿元,平均楼面地价2644元/平米,成本控制合理。

准确预判行业,今年以来整体项目拓展步伐明显放缓,成本优势更突出,多数项目以底价或接近底价获取,平均拿地成本低于2010年4%,且主要集中在一二线城市,远优于一年前三四线城市地块,盈利空间锁定,继续保持低成本高毛利的竞争优势。11年新增建面911万平米,权益建面706万平米,土地款240.9亿元,与10年相比降幅都超过四成;11累计地价/累计销售额为0.33,去年同期为0.67。

公司坚持快速开发销售、以销定价的策略,并且积极应对调控政策,11年销售逆市增长。高杠杆的利用使公司货量充足,一旦调控效果显现行业再度进入恢复性增长,公司将是一线地产商中增长弹性最大的公司。实际负债水平、负债结构合理,财务风险可控。此前我们对公司的估值充分考虑了成本与行业调整对价格的冲击因素,无需调整对公司的盈利与估值水平。今明两年业绩锁定有余。近期股权激励计划草案修订稿获国资委批准,迈出关键性一步,若能顺利实施将为公司业绩增长和市值持续提升保驾护航。11-13年EPS1.10、1.51 和1.96 元,RNAV12.6元的判断,当前股价RNAV8折交易,未来12个月合理价格为12元,再次推荐。

风险提示:注意政策调控过紧、调控时间过长带来的楼市超预期的低迷等的风险。