金科股份年报点评:业绩下滑缘于地产结算毛利率下降

投资建议

预计公司14年、15年EPS分别为1.20元和1.59元,目前股价分别对应6.8X和5.2XPE。公司13年结算结构的因素导致毛利率超预期下滑,而14年下半年预计将有明显改善,同时销售将保持20%左右的增长,我们维持公司“推荐”评级。

投资要点

结算毛利率大幅下降致业绩低于预期:报告期内,公司实现营业收入161亿元,同比增长55.3%;实现归属上市公司股东净利润9.8亿元,同比下降23.1%;EPS0.85元。业绩远低于市场预期。主要原因一是公司当期结转的苏州、无锡、张家港等项目拿地成本较高、毛利率较低,同时重庆结转的部分项目为11年底、12年初楼市低迷期销售,导致当期地产业务结算毛利率大幅下滑9.9个百分点至25.2%;二是营业税金及附加增加5.2亿元,其中土地增值税增加1.9亿元。往前看,随着楼市低迷期的项目进一步消化,预计公司毛利率在年内恢复至30%以上。

地产销售符合预期,预计14年销售金额可达245亿元(+18%):报告期内,公司地产业务销售金额208亿元(+27%),基本符合市场预期。预计公司14年存量项目货值170亿元,新推项目货值320亿元,合计可售项目货值约490亿元,按50%的去化率估算,预计全年地产销售金额可达245亿元,增长18%。14年公司新开工计划约500万平米,较13年增长23%;竣工计划约270万平米,增长13%,战略较为进取。

土地拓展重点布局中西部地区,以二三线城市为主:公司项目拓展以二三线城市为主、一四线城市为辅,并计划用10年时间进入中西部地区的60个城市。13年新获取项目19个,规划建面879万平米,总价94亿元,占地产销售金额的45%。平均楼板价1073元/平米,同比下降14.8%。现有土地储备2700万平米,足够未来3~5年持续开发。

财务状况有所下滑:期末,公司扣除预收账款后的负债率54%,较3季报上升3个百分点;货币资金64亿元是短期借款与一年内到期非流动负债之和的83%,大幅下滑;净负债率141%,上升15个百分点。

积极探索细分物业类型,5年内计划销售过千亿:公司坚持深耕已进城市群、产业嫁接地产等几大发展战略,力图实现住宅地产、商业地产、养老产业、文化旅游产业的齐驾并驱,力争5年内实现销售规模超1000亿元的战略目标,按此估算,未来5年公司销售年复合增长率约34%。

风险提示:业绩不达预期;系统性风险。