万科A:成交平稳,售价回升增强盈利能力

成交相对平淡,售价提升推动销售额增长。6月实现销售面积111.6万平米,销售金额134.9亿元,销售面积和金额同比分别下降8.8%和上升1.3%,环比分别下降9.0%和4.7%。销售均价12088元,同比升11.1%,环比升4.7%。

基数影响同比增幅持续收窄,1-6月实现销售面积716.4万平米,同比增18.9%;实现销售金额836.7亿元,同比升33.8%;销售均价11679元/平,同比升12.5%,恢复至11年同期水平,毛利率将持续回升。预计13年可售量约2400亿元,若去化7成以上,则销售额约1700亿元(+20%),上半年已完成全年预计销售额的49%。

持续扩张,新增5个项目,共获取权益建面137.1万平米。需支付权益地价32.4亿元,平均楼面地价2363元,楼面地价较12年平均拿地成本低19.6%。

1-6月新增44个项目,共获取权益建面1139万平米,远超销售面积,奠定持续增长基础。国内项目平均楼面地价2447元,与12年平均拿地成本相比低16.7%,继续强化低成本优势。

公司144平米以下产品占90%以上,符合国家引导的刚性需求;积极寻求海外融资机会,拓宽融资渠道。在流动性收缩背景下,公司适销对路的产品、高周转的盈利模式、融资能力强等使公司抗风险能力强,有助于公司保持市场龙头地位,并不断提升市场份额。预计13-15年EPS1.48、1.86和2.33元,对应PE 分别为8/6/5倍。预计下半年流动性收缩促升资金成本,或将抑制板块估值,但我们仍看好公司中长期投资价值。同时若B转H股顺利实施,将显著提升估值,维持“推荐”评级。

风险提示:政策调控过度带来的行业与公司盈利下降等的风险。