万科A:参与徽商银行IPO的真相-向社区服务商转型

万科参与徽商银行的IPO使万科成为徽商银行的最大单一股东,万科有望获得董事席位万科公告将参与徽商银行在联交所的IPO,其中万科作为基石投资者将出资30亿港元左右,认购8.8亿股,将占到发行后股本的8.2%,有望成为最大单一股东,因原最大单一股东安徽国元控股股权占比将摊薄至7.8%。

我们认为,由于徽商银行前四大股东均为安徽国资委旗下企业,可能被认定为一致行动人,从而万科难以获得控股权,但由于是单一大股东,万科将有望获得董事席位,对万科意义重大。

参与徽商银行IPO加速万科向社区服务商转型,而并不是简单的财务型投资我们认为,市场对万科参与IPO的理解存在偏差,这不是一笔简单的财务型投资,而是万科加速向社区服务商转型的信号。万科目前在全国42个城市管理有5000万方住宅项目,涉及社区居民30余万户。公司这两年明确提出提升ROE而非利润率是公司的目标,盘活社区居民资源将是万科转型的一个主要方向,不排除万科会继续加强社区服务方面的投资。2012年是公司升级社区服务元年,2012年6月后相继推出万物仓(空间租用)、第五食堂(社区餐饮)、幸福驿站(生活服务电商),参与徽商银行IPO实际上有助于万科更好的理解和参与社区金融服务业务,不排除在几年后万科会向支付和社区银行领域突破。

我们对万科加大社区服务投入持正面态度,维持“买入”评级由于万科不存在实际控制人,很多早期投资必须在上市公司体内完成,而投资徽商银行实际上起到了一石二鸟的作用:一笔相对便宜的投资和一个相对看得见的公司愿景。我们认为公司积极转型可能在3年内对业务收入和盈利模式产生正面影响。短期看,我们预计公司今年合同销售增长能完成1750亿元,较去年有24%的增长,目前6.3X的PE估值和970亿元的市值仍存明显的估值优势,维持“买入”评级。同时我们略调降万科2013-2015年业绩预测至1.40/1.74/2.15元。