万科A:七月新秋风露早,淡季不淡销售好

事件:公司公布7月份销售数据,7月单月公司实现销售面积249.1万方,销售金额355.6亿。1~7月份公司累计实现销售面积2,117.6万方,销售金额3,127.4亿。

七月新秋风露早:1)淡季不淡,单月销售环比下滑,同比增速提升:公司7月份销售面积、销售金额分别同比增长19.9%和29.6%(上月为7%和16%),环比增速为-28.5%和-27.6%(上月为44.0%和36.9%)。按照克而瑞的统计,万科单月355.6亿的销售位列全国TOP3,次于恒大和碧桂园。2)1-7月第一梯队优势拉大:公司1~7月份累计销售面积2,117.6万方,销售金额3,127.4亿元,累计同比增速分别为31.0%或43.8%(上月33%和46%),共公司均位于行业TOP3。1-7月份第一梯队(TOP3房企)与二梯队的的差距拉大至1250.3亿元(二梯队龙头保利)。3)均价平稳上升,溢价能力明显:公司7月单月和累计销售均价分别为14,275和14,769元/平米,同比增长8.1%和9.8%(上月8.6%和10%),均价水平高于恒大、保利和碧桂园等其他龙头。

拿地力度继续加大,累计权益金额增长42%:根据公告,6月份销售简报披露以来公司新增加非物流项目20个,权益面积463.9万方,权益拿地价款216.28亿元,整体楼面价为4662元/平方米,万科所占综合权益比例为85%(上月74%)。我们统计万科1-7月份拿地权益总价803.6亿元(剔除物流用地),累计同比增加了42%(上月21%)。1-7月平均拿地成本4953元/平方米(上年5083元)。

参与普洛斯私有化,冲击中国物流地产TOP1:公司7月17日晚间公告将联合厚朴物流、高瓴资本、中银集团共同私有化新加坡上市公司普洛斯。本次收购价敲定为折合人民币约787亿元,对应GLP2016年业绩的PE为14.7倍,万科香港持有并购财团优先级权益21.4%。

1)普洛斯公司是全球领先的物流地产公司,也是中国物流地产龙头:普洛斯在华存量土地资源2870万方(1750在运营+1120在发展)。目前,中国高标准仓供需缺口巨大,但物流土地的供应指标处于缩量过程,不太可能会出现像几年前商业地产一样的供应放量。近年第三方物流、传统开发商及物流地产商纷纷加入抢占市场,物流资产行业明显进入加快整合过程。2)本次收购估值合理,机会难得:目前A股上市公司在一级市场市场上并购高标仓资产估值高达30-50倍,国际第三方评估机构对中国已运营物流地产NAV估值为4-5千元/方。我们认为本次收购14.7倍的估值合理,机会难得。未来与普洛斯合作有望让万科迅速冲击物流地产领域TOP1。

投资建议:通过本次交易,我们更看好公司多元化业务发展战略的前景,包括“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等领域,看好公司未来10年在郁亮班子的带领下向“万亿”目标冲刺。我们预期17年业绩继续稳步增长我们预计公司17-19年公司EPS为2.31、2.78、3.04,维持“买入-A”评级,6个月目标价25.41元。

风险提示:龙头房企受市场波动影响较大,销售今年来未见触底,公司销售数据增速有下行的趋势。