金丰投资2010年报点评:预收账款大幅下降,业绩预期有所减弱

地产调控日渐严格,对地产服务影响较大。公司房地产流通服务业务共实现收入22,481.00万元,其中中介代理业务收入11,552.01万元,物业买卖收入10,857.90万元。由于受到政策调控影响,该项业务收入与去年同期相比仍下降了近50%。报告期内,公司物业买卖收入主要来自所收购物业的销售,其中华漕西郊九韵城二期酒店式公寓结转销售收入7,463.88万元。由于政策调控日渐严格,预期公司该项业务在2011年将将持续受到较大影响。

物业管理业务发展稳定,盈利能力依然较强。公司房地产委托管理服务业务共实现收入5,546.24万元。其中“三林城市广场”项目接近尾声,东块已完成物业移交,西块也于年内完成竣工备案,目前正在积极招商,报告期内实现收入958.62万元。“上海馨佳园”项目按计划推进,2010年在建施工面积达130万平方米,累计竣工交付建筑面积32万平方米,报告期内实现收入4,542.38万元。公司该项业务并没有受到地产调控政策影响,毛利率依然较高,达到94.45%。预期2011年该业务将稳定发展。

预收账款大幅下降,业绩预期有所减弱。公司房地产投资开发业务共实现收入101,263.13万元,其中无锡“印象剑桥”二期项目收73,751.29万元,松江九亭“金丰蓝庭”项目商铺销售收入13,653.35万元,四川邛崃“金丰宜居”项目收入13,838.18万元。预收款项减少43%,主要是结转无锡灵山“印象剑桥”南地块二期项目销售收入所致。公司计划2011年营业收入预计为12.78亿元,成本费用预计为10.23亿元。由于地产调控政策对公司业务影响较大,预期公司2011年业绩有所放缓。

维持“中性”投资评级。预计公司2011至2013年的EPS分别为0.55元、0.63元和0.73元,对应动态市盈率为16倍、14倍和12倍,给予“中性”的投资评级。