万科:前4月销售额同比增20%,拿地更趋谨慎

3月销售128亿,累计销售670亿、同比增长20%

2014年4月份,万科(000002.CH/人民币7.74;200002.CH/港币12.44,买入)实现销售面积109万平米,环比下降10%,同比下降1%;销售金额128亿元,环比下降12%,同比增长3%;单月销售均价11,665元/平米,环比下降2%。前4月,公司实现销售面积524万平米,同比增长9%;销售金额670亿元,同比增长20%;累计销售均价12,775元/平米,同比增长10%。

4月,市场成交继续走弱以及公司当月推盘环比下降致使公司销售环比下降,但公司年初至今累计销售同比仍高于行业平均水平,并且考虑到公司5月开始推盘将大幅增加以及行业的季节性因素,公司5-6月销售将略有改善。

展望2014年,公司在13年中新开工超额完成任务以及拿地面积增速高达80%,这将推动14年获得至少超越13年销售增速表现,我们维持对公司今年销售2,100亿元的预测,同比增长23%。

预售锁定方面,至14年4月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2014-15年房地产预测收入的100%和39%。

4月拿地30亿、占比当期销售仅23%,拿地更趋谨慎

2014年4月份,万科在土地市场新获深圳、大连、上海、西安和郑州等5个项目,拿地区域集中于一二线城市,共新增建筑面积80万平米,总地价30亿元,环比下降38%,占比当期销售仅23%,平均楼面地价3,703元/平米,占比周边房价平均仅为31%;前4月,公司合计拿地144亿元,占比当期销售仅21%,较13年全年的51%呈现大幅下降,公司拿地更趋谨慎。此外,前4月拿地权益72%,较13年全年的78%下降了6个百分点,这是“小股操盘”逐步推广的表现。

维持买入评级

在万科13年积极开工和拿地的背景下,公司14年可售资源增速将超越13年,预计14年销售将达2,100亿元,同比增长23%。与此同时,伴随着行业长期规模增速下降以及利润率下滑的背景,公司在业务创新方面也做了积极尝试:1)定位由住宅开发商转变为城市配套运营商,并逐步加快社区小配套和城市大配套的新业务推进,提升产品深度和业务广度;2)坚持住宅产业化,加快周转、降低成本,进一步受益行业集中度的提升;3)推行小股操盘模式,获得高于传统项目的回报率;4)提出事业合伙人制,通过项目层面的合伙人制度,得以激发热情、稳定军心,助力万科新十年的跨越式增长。我们维持公司2014-15年业绩预期分别为1.70元和2.05元,维持对公司A、B股的买入评级。