万科a13年报点评:业绩稳步提升,探索多元化发展道路

事件:公司发布2013年报,2013年公司实现营业收入为1354亿元,同比增长31%;归属于母公司股东的净利润151亿元,同比增长20%;基本每股收益1.37元/股,基本符合我们前期1.35元的预测。

点评:

销售再创佳绩,加快拿地步伐。2013 年,公司实现销售面积 1489.9万平方米,销售金额 1709.4 亿元,同比分别增长 15.0%和 21.0%,年度销售金额再度刷新行业记录。分区域看,公司在长三角和环渤海销售金额增长较快。公司在长三角实现销售金额461亿元,同比增长40%;环渤海区域实现销售金额454亿元,同比增长23%。2013 年公司新增加项目 104 个,对应权益规划建筑面积约2148 万平方米,同比增长35%。其中约 66%的项目为合作、联合方式获取,新增项目平均楼面地价约为 3516 元/平方米,同比增长26%。截至报告期末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积约 4495 万平方米,继续保持在满足未来两到三年的开发经营水平上。

毛利率小幅下降,ROE保持高位。房地产业务结算毛利率为22.31%,较 12年下降 3.53个百分点;结算净利率 12.01%,较 2012年下降 1.07个百分点。利润率下降的主要原因,一方面仍在于结算中装修房比例的上升,但装修房比例上升在降低利润率的同时会提升回报率,是效率提升的表现;另一方面在于 2011 年下半年市场调整期内售出的房屋进入结算期。总体来看,公司通过提升经营效率,克服了利润率下降的影响。公司的净资产收益率仍然保持在历史上的高点。2013年公司全面摊薄的净资产收益率为19.66%,与2012年持平。

财务状况进一步优化。报告期末,公司剔除预收帐款后的其它负债占总资产的比例为 45.54%,公司净负债率为 30.7%,较2013 年中期时的 41.5%下降约 10.8 个百分点,继续保持在行业较低水平。公司的负债结构得到进一步优化。有息负债中,短期负债合计占比 42.5%,较2012年的 49.7%下降7.2个百分点。截至报告期末,公司合并报表范围内尚有 1437.4 万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约 1623.3亿元,较 2013年初分别增长 6.1%和13.0%。充足的已售未结资源为未来的业绩体现奠定了良好基础。

公司积极进军海外。通过和当地知名开发商合作的方式,公司先后进入香港、美国、新加坡市场。地产企业进军海外有利于规避国内房地产市场调控风险,增进对海外市场和商业模式的理解,同时有利于提升自身经营管理水平,逐步探索商业地产。公司以社区配套商业为主体,围绕区域中心型购物中心、社区集中商业和社区商业街三条产品线,结合市场需求,不断丰富和完善商业产品线和形态。2013 年底,北京金隅万科广场、深圳万科广场、苏州万科美好广场等开业后获得较好反响,公司在非住宅物业上的探索初见成效。

盈利预测和投资评级:我们预计公司2014~2016年每股收益分别为1.66元(下调1.2%)、2.11元(上调1.4%)、2.66元,对应2014年3月7日收盘价(7.27元)的市盈率分别为4.4倍、3.4倍、2.7倍,维持“买入”评级。

风险因素:宏观经济增速低于预期;信贷持续收紧;销售下滑。