金地集团:产品结构改善,销售业绩有望超预期

业绩驱动因素

从项目的角度看,预计2013年对公司净利润贡献最大的3个项目分别是西安湖城大境、南京自在城和深圳天悦湾,合计结算收入约92.60亿元,占当期房地产业务结算收入的26.38%,对应的归属上市公司股东的净利润约11.76亿元,占比约28.94%。

从区域的角度看,预计2013年公司业绩主要来源上海、沈阳和天津三个城市,对应的房地产项目结算收入合计约116.72亿元,占当期房地产业务结算收入的33.25%;对应的归属上市公司股东的净利润约为12.84亿元,占比约31.61%。

从产品结构的角度,预计2013年公司可售资源中的中小户型比例上升至60%,在去化率“中性”的假设下,提升整体去化率2.4个百分点,额外新增14.4亿元的商品房销售收入。

有别于大众的认识

报告系统地分析了2013年公司通过改善商品房可售产品结构来实现销售业绩的超预期的逻辑,从土地储备、融资保障、管控模式、可售资源、产品结构以及销售优势逐一展开。相较于市场,我们更为乐观地判断2013年公司销售金额有望同比增长19.6%,达408亿元,助推公司突破过去两年因产品结构与调控政策冲突而造成的发展相对趋缓的现状。

投资评级:买入(首次)

盈利:我们预计公司2012-2014年营业收入分别为256.72亿元、350.98亿元和453.74亿元,归属上市公司股东的净利润分别为32.82亿元、40.62亿元和50.99亿元,对应每股收益(EPS)分别为0.73元、0.91元和1.14元。

估值:我们认为公司合理的估值区间为7.2元-10元,其中枢值为8.6元。

评级:我们首次覆盖公司,给予“买入”的投资评级。(1)2013年公司销售金额预计408亿元,有望超预期;(2)高端产品存货过多占用资金的负面影响将逐步稀释,不碍整体周转;(3)公司每股RNAV为9.04元,折价20%。

风险:我们认为公司主要风险在于:在货币紧缩、销售不畅情况下财务费用(由借贷成本上升引致)以及销售费用的增加对于公司利润的侵蚀。