保利地产:全年销售有望近千亿,集中补货一二线城市

公司公布12年11月销售数据及新增项目情况。

投资要点:

11月推盘量减少,但滞后因素致签约金额环比小幅增长。11月新推盘量约60-70亿元,低于9-10月月均100亿元以上的水平。推盘减少致认购金额环比下降,但签约金额环比却小幅增长,11月签约87亿元,环比上升13%,我们认为主要原因是10月份认购房源部分在11月份才完成签约,10月份推盘相对集中于月末,当月认购超过100亿元,而签约仅为77亿元。

预计全年销售有望超过980亿元(+34%),市场份额持续提升。1-11月累计实现签约销售920亿元,同比增长36%,大幅领先市场。由于公司推盘节奏的原因,预计12月新推盘量仍较少,可能与11月份水平相当,但公司目前有300亿元左右的存量可售,因此总的可售货量依然较大,预计全年销售有望超过980亿元(+34%)。预计13年可售货量高于12年,公司仍将会在上半年尽早动手,抓住窗口期,争取主动,销售持续高增长可期。

11月份继续在一二线核心城市集中补货,后续仍有空间。11月份在广州、杭州、成都、南昌、珠海、西安等一二线城市新拓展项目,权益建面109万方,权益土地款约46亿元,平均楼面地价4262元/平米,考虑到地块所在位置成本仍相对合理。公司今年以来累计新增权益建面约726万方,权益土地款约238亿元,重点补充了一线中心城市及二线核心城市的土地储备。虽然公司目前已超额完成了年初223亿元的项目拓展计划,但由于董事会可以在20%的范围内调整总投资,且经营层可以适当调整在建、拟建、拓展项目之间的投资比例,因此后续拓展仍有空间。

12-14年EPS1.19/1.55/2.01元,PE10/8/6倍,今明两年业绩锁定有余,RNAV10.5元。股权激励计划已完成授权,且行权价8.13元仍远低于目前股价,将为公司业绩增长和市值持续提升保驾护航。中长期来看,持续的政策调控将加速行业集中度提升,有利于开发产品集中于普通商品房特别是中小套型住房及少量商业和改善性住房、布局全国、快速周转、成本控制力强、具有独特盈利模式的开发商,公司正是这类公司中最优质的标的,中长期估值仍有提升空间,维持“推荐”评级。

风险提示:行业调控力度超预期的风险,公司杠杆过高的资金风险。