金地集团:销售增长明显,土地储备充足

事件:

公司发布2013年年报,2013年归属于上市公司股东的净利润为36.1亿元,较上年同期减少2.9%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为21.6亿元,较上年同期减少24.5%;营业收入为348.4亿元,较上年同期增加6.0%;基本每股收益为0.81元,较上年同期减少2.4%,扣除非经常性损益后的基本每股收益为0.48元,较上年同期减少25.0%。

观点:

结算项目毛利率偏低拖累公司利润下滑。2013年,公司房地产项目结算面积276.12万平方米,同比增长14.47%;结算收入334.93亿元,同比增长5.09%;房地产业务的毛利率为26.34%,比上年减少5.7个百分点。整体结算均价12130元,较去年同期下降8.2%。主要是由于2010年获取的部分高地价项目进入结算。2013年主要结算楼盘为杭州自在城41号楼(结算金额43.8亿元,结算均价17454元)、天津国际广场(33.2亿元,结算均价14183元)、西安湖城大境(25.5亿元,结算均价19583元)。预计随着公司的产品结构调整,未来毛利率将有所回升。

非经常性损益主要为公允价值变动净收益。公司2013年12月1日起对投资性房地产由成本模式改为公允价值模式进行后续计量,增加公司2013年度净利润约13.0亿元。

2013年销售增长迅速,2014年业绩锁定性高。2013年,公司在保证新开盘项目去化率同时,坚持去化库存,实现住宅业务实现销售金额450.4亿元,同比增长32%;销售面积359.8万平方米,同比增长25%,其中北京格林格林、杭州萧山天逸等共计18个项目的销售金额超过10亿元。2013年公司销售增长明显,2014年业绩锁定性高。公司平均开盘周期由12个月缩短至近10个月。公司新开工面积约573万平方米,比上年增加100%;竣工面积约333万平方米,比上年增加6.7%。拿地方面,公司2013年新增26个项目,总计超过750万平方米的可售资源,报告期末土地储备超过2500万平方米,其中权益土地储备近1900万平方米。完成褐石、名仕、格林系列及成本限额标准的更新,新研发风华系列、未来系列及社区商业三条新系列,以满足不同客户类型的多样化需求。2013年公司销售恢复明显,我们判断公司2014年的增长仍将持续。

基金规模突破100亿规模,地产金融相得益彰。2013年公司设立的稳盛投资建立以“基金产品”为核心的“基金管理人和投委会”管理责任体系,尝试“低成本夹层基金”等产品并研发“商业基金及开发基金”的商业模式。2013年,稳盛投资新增管理规模33.5亿元,总资产管理规模达突破100亿元,另外顺利完成UG一期美元基金投资,着手筹建二期美元基金。在房地产金融属性不断加大的市场环境中,公司基金规模的扩大使得地产金融相得益彰。

险资增持彰显信心。截至2014年4月25日,生命人寿累计持股达到24.8%,快速逼近其内部计划的增持上限30%;安邦人寿和安邦财险合计持有占公司总股本的15%,二者已经成为金地的第一和第二大股东。显示出机构对公司长期价值的认可。

结论:

公司是全国性的龙头地产企业。公司在2014年继续加快周转,做大规模,提升ROE。我们预计公司2014年-2016年的营业收入分别为405.4亿元、481.6亿元、553.8亿元,归属母公司净利润分别为40.1亿元、41.6亿元、49.0亿元,EPS分别为0.90元、0.93元、1.10元,对应PE分别为11.4倍、11.0倍和9.3倍,维持“推荐”评级。