滨江集团:专注杭州市场,兼顾高端及快销产品

长近9倍,下半年公司可结算资源丰富,预售款对业绩的锁定性处于高位,业绩增长无虞;另外,公司可售资源丰富,其高端和快销类产品受欢迎程度均较高,且公司今年提高了土地投资积极性,为长短期销售表现打下基础;作为专注杭州的区域型龙头企业,公司传统品牌和经营管理优势突出,同时也受到一定规模局限,我们微调2013-14年每股收益预期至1.299和1.586元,维持谨慎买入评级。

支撑评级的要点

可结算资源丰富,半年度业绩激增。公司今年上半年实现营业收入50.15亿元,同比增长673%;归属于母公司净利润9.32亿元,同比增长995%,合每股收益0.69元,增长幅度接近预告业绩增幅的上限;扣非后净利润7.59亿元,同比增长797%,合每股收益0.56元。本期非经常性损益主要来自2.3亿元的东尚置业资金占用费收入。结算项目包括城市之星部分以及万家星城二、三期、绍兴金色家园、上虞金色家园、衢州春江月和千岛湖别墅尾盘,而去年同期仅万家星城一期及千岛湖别墅。

由于上半年房地产结算毛利偏低,综合毛利率同比下滑14个点至25%,预计随着下半年城市之星项目继续交付结算,毛利率有望恢复。

预告13年前三季度业绩将同比增长200%-250%。根据公司预告,前三季度每股收益范围为0.82-0.96元/股。3季度预计结算项目仍以城市之星剩余未结算部分为主,毛利率将较上半年有明显提高。

上半年销售67.79亿元,杭州主城区市场份额达9%。上半年公司销售(含协议金额)67.79亿元,同比增长近五成,占杭州主城区商品房销售市场份额的9%;6月末预收帐款181亿已锁定我们预测的13-14年收入的100%及50%。据我们统计,公司前7月销售额约73亿元(含认购金额),6、7月以来快销型项目推盘较少,公司销售去化有所放缓,但考虑全年可售金额180-190亿,我们维持全年销售120亿元的预测。

拿地专注杭州,下半年预计更为积极。今年公司专注于杭州本地市场机会。于6、7两月成功在杭州获取31.5万方建面,地价23.8亿元,进一步扩大了杭州的土地储备,目前公司410万方土储中近七成位于杭州,公司13年计划加大拿地力度,计划将50%的销售收入用于土地投资,股东大会授权投资金额为70亿元,下半年预计公司在土地市场上表现将更加积极。

评级面临的主要风险

高端楼盘房产税风险;一二线城市销售下滑超预期。

估值

公司保持了预收账款对业绩的高度锁定性;上半年销售良好,同时也成功补充了31万方杭州城区土储;公司业绩增长确定性高,按我们预测的13年业绩1.30元/股计算,目前动态市盈率仅6.8倍,位于行业较低水平。我们微幅调整2013-14年每股收益预期至1.299和1.586元。公司所专注的杭州市场已经进入成熟期,市场规模和房价走势都趋于稳定,而土地市场的竞争较为激烈,限制了公司销售和盈利成长的速度,我们维持对公司的谨慎买入评级。