万科A:业绩小幅下滑,推广小股操盘

1 季度净利同比下降5%,小股操盘推动投资收益提升2014 年1 季度,万科(000002.CH/人民币7.97; 200002.CH/港币12.62, 买入)实现营业收入95.0 亿元,同比下降32.2%;净利润15.3 亿元,同比下降5.2%;合每股收益0.14 元;毛利率和净利率为39.9%与16.1%,分别较去年同期提高了2.8 和4.6 个百分点,净利率上升较为明显,主要源于:1)1 季度上海、深圳等高毛利城市结算收入占比较高;2)1 季度实现投资收益7.3 亿元,较去年同期的3,533 万元大幅增长,这主要来源于联营合营利润贡献及项目股权转让实现的收益,预计后续在“小股操盘”轻资产运营模式的推广下,投资收益进一步增长将是常态。

公司 1 季度业绩下滑主要源于同期竣工较少致结算面积同比下降,今年1 季度公司竣工面积98.4 万平米,仅占全年计划的6.6%,较往年更低。受此影响,1季度公司实现结算面积72.7万平米,结算收入90.5亿元,分别同比下降41.1%和32.1%。预计2014 年全年竣工量将基本符合年初计划,全年业绩预计将保持稳健的增长。

1 季度销售542 亿、同比增24%,维持全年销售预测2,100 亿1 季度,公司实现销售面积415 万平米,同比增长12%;销售金额542 亿元,同比增长24%;累计销售均价13,067 元/平米,同比增长11%;所销售的商品住宅中,144 平方米以下的产品比例占93.8%。并且根据中房信1 季度房企销售排行榜数据,万科1 季度销售额排名行业第一,销售额远超第二名碧桂园(2007.HK/港币3.14,持有)同期50%以上,销售表现优异。展望2014 年,我们维持对公司今年销售2,100 亿元的预测,同比增长23%。此外,预售锁定方面,至1 季度末,公司已售未结算金额1,956 亿元,分别锁定了我们对2014-15 年房地产预测收入的100%和33%。

拿地方面,1 季度公司合计拿地253 万平米,对应地价114 亿元,占地当期销售的21%,拿地趋于谨慎,此外,1 季度拿地权益70%,较13 年全年的78%下降了8 个百分点,这是“小股操盘”逐步推广的表现;开发方面,1 季度开工面积420.0 万平米,仅完成全年计划的18.8%,但随着未来开工规模的增加,预计公司全年实现的开工面积会高于年初制定的计划。

维持买入评级

在万科 13 年积极开工和拿地的背景下,公司14 年可售资源增速将超越13 年,预计14 年销售将达2,100 亿元,同比增长23%;与此同时,伴随着行业长期规模增速下降以及利润率下滑的背景,公司在业务创新方面也做了积极尝试:1)完善社区服务平台,有望向智能社区延伸;2)住宅产业化:加快周转、降低成本,进一步受益行业集中度的提升;3)推行小股操盘模式,获得高于传统项目的回报率;4)事业合伙人制:通过项目层面的合伙人制度,得以激发热情、稳定军心,助力万科新十年的跨越式增长。我们维持公司2014-15 年业绩预期分别为1.70 元和2.05 元,维持对公司A、B 股的买入评级。