招商蛇口:土地储备丰富,销售千亿可期

事件:公司发布三季报,2017年前三季度实现营业收入264.86亿(-27.89%),实现归属于上市公司股东净利润37.18亿(-33.73%)。

受地产结算量和结构的影响,上半年业绩小幅下滑:2017年前三季度公司营业收入和归母净利润同比出现下降,主因房地产项目结转时间在年度内分布不均衡,以及结转项目产品类型不同。随着第四季度结转量的提升,预计全年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润可实现公司上市盈利预测数,即不低于103亿元。此外,公司邮轮运营和园区开发板块毛利率有所下降,主要因为未通过处置零星物业来换取短期业绩,这恰好反映了公司对于园区板块利润释放的节奏充满信心。2017年是招商蛇口整合招商地产业绩承诺的最后一年,我们认为完成承诺目标并无悬念。

销售弹性显现,显著强于行业表现:2017年1-9月,公司累计实现签约销售面积410.01万平方米,同比增加39.12%;签约销售金额780.12亿元,同比增加65.49%,销售大幅增长,显著强于部分龙头房企。在市场分化、调控升级和信贷偏紧的背景下,公司作为央企和品牌房企的优势开始凸显,销售在铺排货值后能如期放量,我们预计明年还可能通过资源的并购整合实现销售额的跨越式增长,后期业绩增速有望显著超预期。

土地储备丰富,拿地覆盖全国:公司截止到三季度末,累计拿地574.45万方,前三季度共拿地257.73万方,计容建面550.30万方,总地价631.71亿元,楼面均价11481元/平方米,拥有优质低价土地,土地储备资源丰富。公司核心布局一二线城市,逐步进军强三线城市及沿海城市。公司也是粤港澳大湾区的核心受益标的,未来随着轨道交通建设的完成,粤港澳大湾区将实现互联互通,为未来的珠港合作提供了新的机遇和挑战,也为公司的发展提供更多可能。

盈利预测与投资建议。预计2017-2019年EPS分别为1.49元、1.73元和2.04元,未来三年归母净利润将保持18%的复合增长率,给予公司2017年15倍估值,对应目标价22元,维持“增持”评级。

风险提示:园区开发运营进度或低于预期、跨越式发展或推迟至后年。