保利地产:累计销售增幅逆转为正,龙头实力尽显

投资要点:

3月单月劲销94亿元,创11年以来单月销售第二高,仅次于11年6月的114亿元,带动累计销售增幅逆转为正,龙头实力尽显。3月实现销售面积/金额93.6万平米/97.4亿元,环比分别大幅增长148%、169%,同比分别大幅增长66%、47%。3月公司销售均价10403元/平米,环比升9%,同比降5%。1-3月累计签约面积/金额143.9万平米/148.7亿元,同比分别增长9%/6%。公司“刚需产品为主”+“主动以价换量”+“商业物业销售助力”,销售稳步增长可期,将继续领先行业。我们测算公司12年可售货量约1200亿元(尾盘300亿元+新推1000亿元),若以11年68%的去化率计算,预计12年销售有望超过810亿元/增长11%。若去化率提升至80%,则有望销售960亿元/增长31%。

继续稳健抄底地市,成本控制得当。继11年10月、11月暂停拿地后,12月至今重启抄底地市之举,但公司注意控制拿地规模,并争取通过合作拿地分担成本,降低风险。本月与信保(天津)股权投资基金合作获取佛山项目,建面62.5万方,总地价18.7亿元,楼面地价低于3000元/平。1-3月累计拓展建面183万平米,地价款45.1亿元,楼面地价2467元/平米,较11年平均楼面地价低7%。

12-14年EPS1.43/1.86/2.41元,年复合增速30%,11年末预收款709亿元+12年1-3月销售超144亿元=853亿元,已锁定12年业绩全部和13年业绩的超过30%。股权激励计划草案修订稿已获国资委批准,若能顺利实施将为公司业绩增长和市值持续提升保驾护航。考虑到行业预期已发生持续向好的转变,公司作为一线龙头中的领军者,应享有估值溢价,RNAV12.6元,目标价15元,对应RNAV溢价20%,当前股价RNAV不足9折交易,投资价值依然低估,维持“强烈推荐”的投资评级。

风险提示:行业调控力度超预期的风险,公司杠杆过高的资金风险。