保利地产:销售再预期,拿地加快,全年销售增长37%

投资要点:

6月签售金额创历史新高,远超市场预期。6月实现签约销售金额155亿元,环比大幅增长42%,同比大幅增长37%。销售均价1.18 万元/平米,环比略回升1%,同比降25%。公司超预期的销售表现既归功于公司自身“加大推盘”+“定位主流”+“以价换量”,也显著受益于整体市场的回暖。在信贷支持刚需、降准、降息等政策推动下,购房者预期发生改变,刚需释放带动改善跟随提升,市场成交持续回暖,6月份一二线城市成交再创新高。不仅是保利,龙头公司中万科、招地等6月份销售亦创今年新高。

1-6月签售金额同比增幅继续扩大。1-6月实现签约销售503亿元,同比增长27%。

我们将全年销售预测由880亿元(+20%)提升至1000亿元(+37%),存在进一步超预期。公司销售增长的弹性空间在于:(1)以销定产,后续很可能扩大开工,增加可售货量;(2)下半年市场好于上半年,去化水平有望继续提升。

拿地步伐加快,后续空间仍很大。6月获取重庆、沈阳、德阳3个项目,权益建面135万方,权益土地款27亿元,占1-6月权益土地款的40%以上,拿地步伐加快。

1-6月权益土地款65亿元,而公司今年的投资计划中用于项目拓展的额度为223亿元,目前已使用部分仅30%,后续空间很大。公司今年将重点拓展销售去化较好、团队执行力强的一二线城市,特别关注北上广等中心城市的机会。1-6月平均楼面地价2171元/平米,较11年下降20%,地市低谷期土地成本明显降低。

上半年业绩预减12%,为竣工结算不均所致,维持全年业绩增长30%的判断。12-14年EPS1.19/1.55/2.01元,PE11/8/6倍,RNAV10.5元,12年业绩全部和13年80%已锁定。股权激励计划已完成授权,将为公司业绩增长和市值持续提升保驾护航。公司是一线地产龙头中的领军者,坚持成长性企业的战略定位,应享有估值溢价。RNAV10.5元。12个月内目标价17.9元,对应12年PE15x,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:行业调控力度超预期的风险,公司杠杆过高的资金风险。