万科A:销售领先行业,彰显行业龙头地位

7月公司销售数据优于行业,但均价明显下降:万科发布7月销售情况,7月单月公司实现销售面积136.7万平方米,同比/环比变动+15.7%和-21.4%,销售金额133.2亿元,同比/环比变动-4.7%和-31.3%。销售均价明显下降,7月销售均价为9744元/平米,同比/环比下降17.6%和12.6%。

前7月公司累计实现销售面积958万平方米,销售金额1142.3亿元,面积和金额分别比2013年同期增长14.8%和17.0%,同比增速较上月变动+0.2和-3.6个百分点。年销售均价11924元/平方米,同比增1.9%,较上半年均价下降3.0%。

结合我们统计的43个城市(各地房管局数据)成交面积来看,7月合计成交1717万平方米,环比6月上升9.0%,同比下降11.0%;前7月累计销售11752万平方米,同比降17.2%,同比降幅较前6月收窄上升1个百分。我们认为公司作为行业龙头,在行业销量整体下滑的背景下仍能保持远高于行业的销售增速,将依靠稳健的管理和财务,不断扩大市场份额。

公司拿地意愿仍然较低:7月单月公司获得2个项目,分别位于南昌和嘉兴,但权益仅为24.8%、100%,仍维持较低的扩张意愿。合计建筑面积15.5万平方米,权益建面8.4万平方米,须支付地价款2.2亿元,同/环比下降98.3%和39.4%。

今年以来公司获得23块土地,去年同期获得58块,新增土地建面479.8万平方米,同比降73.2%,权益地价113.2亿,同比降72.5%,值得注意的是今年万科新项目平均权益61.8%,较去年下降15.8个百分点。平均楼面地价3818元/平,同比上升28.7%。

投资建议:维持“买入-A”投资评级,近日四川出台政策鼓励金融机构支持居民家庭购买基本住房,预计该政策将促使按揭贷款得到极大的促进,并且预计各地将效仿,首套房贷利率将下降,全国成交量将回升。公司作为行业龙头,估值将进一步提升。目前公司H股价格17.02港币/股,A股折价27%。目前公司土地储备超过4700万平,能够满足未来2至3年的开发需要。我们维持公司2014-2015年EPS分别为1.74和2.27元,预计公司今年销售突破2000亿上调至2014年7X的PE目标价12.18元。

风险提示:销售增速下降超预期、信贷政策大幅收紧。