万科A:1季度销售542亿同比增长24%

3 月销售144 亿,累计销售已达542 亿2014 年3 月份,万科(000002.CH/人民币8.10; 200002.CH/港币13.00, 买入)实现销售面积121 万平米,环比增长22%,同比下降5%;销售金额144 亿元,环比增长19%,同比下降5%;单月销售均价11,916 元/平米,环比下降3%。前3月,公司实现销售面积415 万平米,同比增长12%;销售金额542 亿元,同比增长24%;累计销售均价13,067 元/平米,同比增长11%。并且根据中房信1 季度房企销售排行榜数据,万科1 季度销售额排名行业第一,销售额远超第二名碧桂园(2007.HK/港币3.75,持有)同期50%以上,销售表现优异。

展望 2014 年,公司在13 年中新开工超额完成任务以及拿地面积增速高达80%,这将推动14 年获得至少超越13 年销售增速表现,我们维持对公司今年销售2,100 亿元的预测,同比增长23%。

预售锁定方面,至14 年3 月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2014-15 年房地产预测收入的100%和33%。

3 月拿地48 亿,集中于一二线城市2014 年3 月,万科在土地市场新获广州、深圳、北京、南京和南昌等5 个项目,拿地区域集中于一二线城市,共新增建筑面积121 万平米,总地价48亿元,环比增长26%,总地价占比当期销售达33%;平均楼面地价3,980 元/平米,占比周边房价平均为37%。

维持买入评级我们预计,万科13 年的积极新开工和大力度拿地将推动14 年获得至少超越13年21%销售增速表现,预计销售约2,100 亿元,同比增长23%;与此同时,伴随着行业长期规模增速下降以及利润率下滑的背景,公司在业务创新方面也做了积极尝试:1)社区服务:推出食堂和银行等配套设施,打造服务平台并有望向智能社区延伸;2)住宅产业化:加快周转、降低成本,进一步受益行业集中度的提升;3)小股操盘:推行小股操盘的商业地产开发模式,获得高于传统项目的回报率; 4)事业合伙人制:通过项目层面的合伙人制度,得以激发热情、稳定军心,助力万科新十年的跨越式增长。

长期来看,我们认为行业在未来5 年内需求或将见顶,行业规模增速有所下降,但公司仍然可以依靠行业集中度的提升从而获得好于行业的销售增速。我们维持公司2014-15 年业绩预期分别为1.70 元和2.05 元,维持对公司A、B 股的买入评级。