万科A:短期销售受影响,业绩锁定稳增长

投资要点:

楼市入冬,信贷低迷,推盘销售压力增大,11月销售低于预期,但符合市场情况。公司11月销售面积和金额同环比仍有所下降,销售结构性因素致销售均价涨近一成。11月实现销售面积73.8万平米,销售金额82.9亿元,同比降23.9%和35.6%, 环比降26.5%和19.8%。销售均价1.12万元,同比降15.3%,环比升9.1%。

1-11月销售同比增长约两成,在弱市中保持稳定增长,领先行业。1-11月实现销售面积1021.8万平米,同比增长23.3%;实现销售金额1163.5亿元,同比增长16.6%;销售均价11387元,同比跌5.4%。年底前仍有较大推盘量,在市场低迷的情况下即使再“以销定价”的策略下,全年实现1300亿元销售额有一定难度。

谨慎拿地,11月新增项目3个,分别位于上海、珠海和贵阳,共获取权益建面53.9万平米,需支付权益地价款12.3亿元。新增项目平均楼面地价2273元,由于在上海获取的土地位于虹桥商务区,拿地均价较1-11月平均地价低14%。

1-11月新增项目52个,获取权益建面1122.3万平米,合计需支付权益地价297.9亿元,同比下降28.8%。1-11月累计地价/累计销售额为0.26,去年同期为0.42, 差距进一步扩大,扩张步伐更为稳健。1-11月平均楼面地价2655元,较10年拿地成本低2.1%。土地市场持续低迷,公司将借行业深度调整的绝佳机会在2012年积极寻找或以合作方式锁定优质资源,继续保持低成本、高毛利率的竞争优势。

公司对行业运行规律的把控能力超凡,以开发刚需普通住宅中小户型产品为主,受调控影响小,保证了公司平稳运营、正常周转。同时公司伺机而动,获取资源成本持续走低,继续保持良好的盈利竞争优势,凸显了龙头公司逆周期高增长的非凡实力。

公司今明两年业绩已锁定,前两年获取的低廉资源也可保障公司未来盈利不受冲击。2011-2013年EPS0.89、1.21和1.53元,RNAV9.2元,股价对应PE分别为9/7/5倍。目前股价8折交易,维持“推荐”评级。

风险提示:注意政策调控加强、调控时间超预期等带来的行业及经营的风险。