保利地产:销售承压拿地暂缓,增长确定风险可控

受行业整体销售低迷的影响,本月公司销售下滑明显,同比仍优于行业。11月公司实现销售面积42.1万平米,环比降26%,同比降36%,降幅略低于行业,我们跟踪的14个一二线城市11月销售面积同比降幅为38%;销售金额49.3亿元,环比降9%,同比降28%。11月销售均价11701元/平米,环比涨23%,同比涨12%,结构因素是均价环比大幅回升的主因,上月均价大幅回落基数较低,公司一贯注重高周转,在当前的市场环境下加大了降价促销的力度。

1-11月累计销售金额同比逆市增长近两成,主要得益于均价的大幅提升。累计销售面积598.3万平米,同比降4%;累计销售金额676.2亿元,同比增18%。1-11月销售均价11303元/平米,同比涨24%。

控制扩张节奏,缓解资金压力,继8-9月集中拿地后,近两月公司未公告新增项目。

准确预判行业,今年以来整体项目拓展步伐明显放缓,土地成本优势更为突出,多数项目以底价或接近底价获取,平均拿地成本低于2010年3%,且主要集中在一二线城市,远优于一年前三四线城市地块,盈利空间锁定,继续保持低成本高毛利的竞争优势。1-11月新增规划建筑面积758万平米,土地款202.9亿元,与去年同期相比降幅都在五成左右;1-11月累计地价/累计销售额为0.30,去年同期为0.73,;1-11月平均楼面地价2675元/平米,低于10年3%,多数项目以底价或接近底价获取。

公司坚持快速开发销售、以销定价的策略,并且积极应对调控政策,主动调整产品结构,增加中小户型占比,销售领先于业内公司。预计11年全年销售金额730亿元,同比增长10%,低于此前我们的预期(780亿元)。高杠杆的利用使公司货量充足,一旦调控效果显现行业再度进入恢复性增长,公司将是一线公司中增长弹性最大的公司。实际负债水平、负债结构合理,资金充足,财务风险可控。今年以来主动放慢项目拓展步伐,缓解资金压力,并且为把握明年土地市场低点机会留足空间。

此前我们对公司的估值充分考虑了成本与行业调整对价格的冲击因素,无需调整对公司的盈利与估值水平。11年3季末795亿元预售款加上4季度销售回款,已锁定今明两年业绩略有富余。而且最近公司公布了股权激励计划草案,若能顺利实施将为公司业绩增长和市值持续提升保驾护航。维持11-13年EPS1.12、1.51和1.96元,RNAV12.6元的判断,当前股价RNAV8折交易,未来12个月合理价格为12元,再次推荐。