万科:2月销售122亿,累计销售已达398亿

2月销售122亿,累计销售已达398亿

2014年2月份,万科(000002.CH/人民币6.92;200002.CH/港币12.38,买入)实现销售面积99万平米,环比下降49%,同比增长19%;销售金额122亿元,环比下降56%,同比增长30%,2月春节月公司推盘仍较少,签约销售更多来源于前期的认购金额储备;单月销售均价12,236元/平米,环比下降14%。前2月,公司实现销售面积294万平米,同比增长20%;销售金额398亿元,同比增长40%;累计销售均价13,539元/平米,同比增长16%。

展望2014年,公司在13年中新开工超额完成任务以及拿地面积增速高达80%,这都将为14年的丰富可售资源奠定基础。我们预计14年公司销售金额至少将获得超越13年21%的销售增速表现,预计销售金额约为2,100亿元,同比增长23%。

预售锁定方面,至14年2月末,公司的已售未结算金额分别锁定了我们对2013-15年房地产业务预测收入的100%、100%和40%。

2月拿地38亿,仍集中于一二线城市

2014年2月,万科在土地市场新获北京和郑州等2个项目,拿地区域仍集中于一二线城市,共新增建筑面积32万平米,总地价38亿元,环比增长35%,总地价占比当期销售达31%;平均楼面地价11,845元/平米,占比周边房价平均为42%。

维持买入评级

2014年,销售方面,万科13年的积极新开工和大力度拿地将推动14年获得至少超越13年21%销售增速表现,预计销售约2,100亿元,同比增长23%;与此同时,伴随着行业长期规模增速下降以及利润率下滑的背景,公司在业务创新方面也做了积极尝试:1)社区服务:推出食堂和银行等配套设施,打造服务平台并向智能社区延伸;2)深度精装修:大比例精装修提高ROE,具有智能家具深度精装修的先发优势;3)小股操盘:推行小股操盘的商业地产开发模式,获得高于传统项目的回报率;4)住宅产业化:加快周转、降低成本,进一步受益行业集中度的提升。

此外,近期公司B转H终获得中国证监会批准,将促使公司过低的估值得到修复。长期来看,我们认为行业在未来5年内需求或将见顶,行业规模增速有所下降,但公司仍然可以依靠行业集中度的提升从而获得好于行业的销售增速。我们维持公司2013-14年业绩预期分别为1.43元和1.75元,维持对公司A、B股的买入评级。