万科A年报点评:ROE已创十年新高,工厂化将开启新纪元

万科坚持了一贯主打刚需产品并实行快周转的策略,2012年销售业绩和结算业绩的双丰收也再次验证了该策略的优势。在2013年中,我们预计公司销售额有望达到1,700亿元,同比增长超过20%,预计结算收入1,275亿,同比增长24%。鉴于市场的温和回暖以及公司销售的靓丽表现,我们将2013-14年业绩预期分别上调至1.43元和1.75元,并小幅上调A、B股的目标价分别至13.79元和19.15港币,重申对公司A、B股的买入评级。

支撑评级的要点.

营收步入千亿关口,净利率大幅增长30%。2012年,营业收入1031.2亿元,同比增长43.7%;净利润125.5亿元,同比增长30.4%;每股收益1.14元,符合我们的预期;含税毛利率和净利率分别达到26.0%和12.2%,较2011年同期分别下降3.0和1.2个百分点;年度分红预案为每10股派送人民币1.8元现金股息;净资产收益率为19.66%,为近十年来最高水平。

预计13年销售同比超20%,上半年同比有望超越同行。2012年,销售面积1,295.6万平米,销售金额1,412.3亿元,分别同比增长20.5%和16.2%,销售金额再度刷新行业纪录。预计今年销售额更有望达到1,700亿元,同比增长超20%。由于2012年上半年的销售基数较低,公司2013年上半年的销售同比情况更有望获得超越同行的表现。

13年温和看多市场,新开工和竣工较为积极。2013年,公司计划新开工1,653万平米,比2012年实际完成数增加15.3%,显示了公司对于今年大市温和看多的判断;计划竣工1,290万平米,比2012年实际完成规模增加31.7%,今年公司可结算资源大幅增加,成为优秀业绩的保障。

现金充沛,土储丰富。2012年末,货币资金522.9亿元,远高于短债355.6亿元;剔除预收账款后的资产负债率仅为43.7%;净负债率为23.5%。截至2012年末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3,947万平米,基本可满足未来两到三年的开发需求。

评级面临的主要风险.

调控政策收紧幅度超预期。

估值.

2013年,万科在工厂化和国际化方面都将迈出新的步伐,使其在千亿俱乐部大扩容的今天,仍能保持强大的战略领先优势。鉴于市场的温和回暖以及公司销售的靓丽表现,我们将公司2013-14年业绩预期分别由1.40元和1.69元上调至1.43元和1.75元,并将A、B股的目标价分别由13.16元和18.75港币小幅上调至13.79元和19.15港币,目前A、B股的市盈率估值分别7.9倍和8.3倍,接近近年来8倍左右的估值下限,重申对公司A、B股的买入评级。