万科A年报点评:行业标杆,经营稳健,未来发展动力十足

投资建议:

给予公司13年、14年EPS1.43元、1.61元的盈利预测,当前股价分别对应7.92X、7.03XPE,公司作为行业龙头和标杆企业,业绩确定,增长稳定,财务稳健,并有望成为行业的整合者,维持“强烈推荐”的评级。

要点:

业绩概述。公司12年实现营业收入首次突破千亿,达1031亿元,同比增长44%;实现归属于母公司所有者的净利润126亿元,同比增长30%;实现每股收益1.14元。业绩略超预期,净资产收益率创新高。公司12年净利润增速低于营业收入增速的原因主要有两方面:一是房地产业务的结算毛利率及净利率分别下降3.0、1.9个百分点至25.8%、13.1%;二是合作项目结算规模增长,少数股东权益占比较11年增加2.9个百分点至19.9%。房地产业务12年结算均价为11295元/平米,较11年下降10%。公司治理得当、经营效率提升,三费比率较11年下降了1.5个百分点至6.4%,全面摊薄净资产收益率较11年进一步提升1.5个百分点至19.7%,为近十年来最高水平。

全年销售出色,市场份额持续提升。报告期内,公司累计实现销售面积1296万平方米,同比增加20%;销售金额1412亿元,同比增加16%。销售金额增速低于销售面积增速的主要原因是全年销售均价较11年下降4%至10900元/平米。12年公司在全国的市场占有率为2.19%,较2011年增加0.13个百分点。预计13年新推盘可达1700亿,现有存量货值约750亿,预计13年销售额有望达1600亿。

拿地积极乐观。公司从下半年开始,拿地扩张节奏加快,报告期内,公司新增开发项目78个,计权益建筑面积1589万平方米,同比增加26%。平均楼面地价约2,790元/平方米,同比增加6%。积极拿地反映了公司对未来行业及公司扩张依然乐观;此外,公司二、三线城市布局不断深化,新增项目中二、三线城市占比较11年提升6个百分点至89%。

财务结构安全稳健。期末,账面货币资金是短期借款与一年内到期的非流动负债之和的1.5倍,虽环比三季度末下降了0.3,但短期流动性仍无忧;扣除预收账款后公司资产负债率为44%,环比三季报上升6个百分点;净负债率23.5%,环比三季报大幅下降14.2个百分点,且远低于行业平均水平。

业绩锁定性强。报告期末,公司已销售未结算资源面积合计1355万平方米,预收款项1310亿元,已经完全锁定我们预测的13年全年的业绩。

风险提示:(1)公司销售和结转低于我们预期。(2)房价调整幅度高于预期,导致毛利降幅高于预期。(3)政策风险。