万科A:近期认购良好,拿地保持清醒

最新情况:

5月首周认购50亿元,本月销售值得期待。4月,万科(000002.CH/人民币11.62;200002.CH/港币16.70,买入)实现销售销售金额123.8亿元,环比下降18.6%,销售环比下降更多源于推盘下降和季节因素,但市场活跃度并没有下降。根据中房信数据,公司5月首周实现认购约50亿元,并且5月新推盘有望回到3月的水平,销售值得期待。

预计全国销售总量顶峰13亿方,未来10年左右达到。从每年的理论住宅需求来看:(1)新增的城市人口需求4亿方,(2)城市居住人口需求7亿方,(3)现有住宅存量150-160亿方,按照1/70计算折旧,存量折旧约2亿方,综上,每年的住宅需求总量约13亿方,预计10年左右的时间达到。

预计全年按揭呈现收紧趋势,下半年销售将有一定压力。最近政策对一手房成交其实并没有实质的影响,前4月市场销售都很好,虽然4月份销售环比下降,但市场活跃度并没有下降,同时,1季度按揭很松,因此,全年来看,后续政策还是收紧趋势,后续按揭收紧可能较大,下半年销售将有一定压力。

公司要求结算和销售速度匹配,毛利率今年下降、明年有望回升。公司从去年开始结算速度加快,而后续也要求结算增速和销售增速要匹配,今年竣工增速要超30%,由此结算增速也将较高。今年的结算的毛利率仍会下降,但明年毛利率会会所回升。

装修房略微拉低总体毛利率,但带来免费资金有助于ROE提高。装修部分的毛利率要低于开发部分,因此会拉低总体毛利率;但装修房会带来更多免费资金,并且收款早于装修1年时间,所以有利于提高ROE,如:去年公司1,300万方的销售中,按照1,000元/平米估算,装修房带来超130亿元的免费资金。

有息负债成本虽然不低,但经营杠杆的极致运用使公司总体成本最低。

去年年底,公司有息负债716亿元(成本约7.7%),已售未结算金额1,437亿元(成本0%),后者是前者的一倍,考虑到这部分客户免费资金支持,公司总体资金成本在行业当中应是最低的。

今年拿地不需要比去年多,后续只需要拿地600万方。今年公司新开工计划1,653万方,考虑保持三年开工量以及去年年底5,400万方的未开工面积,因此今年预计只需要拿地1,600万方就够了,并不需要超过去年的2,200万方。而今年前4个月公司已经拿地1,000万方,后续只需要拿地600万方。

维持买入评级(A及B股)

万科秉持快周转、主打精装修及刚需产品的战略在当前市场下,获得了出色的销售数据以及优异的ROE表现;5月首周认购额达50亿元,公司的销售势头依然强劲,预计公司全年销售额达1,700亿元,同比增长超过20%;而从行业来看,在未来行业还有10年发展的前提下,并且公司的行业集中度也有望从近3%发展到国际水平的6%,我们认为公司未来的发展前景仍然广阔。我们维持公司2013-14年业绩预期分别为1.43元和1.75元,并维持对公司A、B股的买入评级。