万科A:盈利能力回升,实现有质量的增长

点评:

房地产开发销售保持快速增长。2016年公司实现销售面积2,765.4万平方米,销售金额3,647.7亿元,同比分别增长33.8%和39.5%。按全国商品房销售金额人民币117,627.1亿元计算,2016年公司在全国市场占有率为3.1%,较2015年提高0.1个百分点。2016年公司实现新开工面积3,136.7万平方米,较2015年增长47.5%,较年初计划增长42.6%;实现竣工面积2,237.2万平方米,较2015年增长29.4%,较年初计划增长8.3%。截至2016年底,公司合并报表范围内有2,279.7万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约人民币2,782.3亿元,较2015年年底增长29.4%。

各项业务稳步推进。2016年,公司在商业地产、物流地产、长租公寓和滑雪业务等方面持续推进。

商业地产方面:公司参与收购了印力集团的股权。印力集团拥有成熟的商业开发管理和经营管理能力,此次战略投资将为双方带来一定的资源协同效应。报告期内,上海七宝万科广场、宁波1902广场、贵阳万科广场、北京住总万科广场等大型商业项目开业。

物流地产方面:秉承“聚焦大客户,聚焦重点城市,主打高标库产品”的战略,持续稳健扩张。截至2016年底,公司物流地产累计已获取18个项目,总建筑面积约147万平方米,其中,2016年新增项目10个,新增可租赁面积96万平方米。

长租公寓及养老业务:公司积极布局长租公寓市场,目前已整合形成了统一的对外运营品牌-“泊寓”。公司首个大型养老社区杭州随园嘉树项目,自2015年投入运营以来,目前已有600余位长者入住,成为2016年G20峰会的接待参观点。

滑雪业务:2016年底,公司已运营管理了吉林万科松花湖、桥山北大壶以及北京石京龙三个滑雪项目,初步树立了万科冰雪品牌形象。2016年底,万科松花湖度假区正式升格为国家4A旅游景区。

盈利能力有所回升。2016年公司全面摊薄的净资产收益率提升至18.5%,较2015年上升0.44个百分点;公司房地产业务毛利率为19.8%,较2015年提高0.32个百分点。销售回款速度加快。2016年公司平均销售回款率超过95%,继续保持行业领先优势。

财务状况保持稳健。2016年末,公司总资产负债率80.54%,较上年增长2.84个百分点;公司净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为25.9%,较上年增长6.6个百分点;持有的货币资金达到人民币870.3亿元,远高于短期借款和一年内到期的长期负债人民币433.5亿元。

项目储备充足。2016年公司新增开发项目173个,按公司权益计算的建筑面积约1,892.2万平方米,同比增长19.8%;新增项目总建筑面积约3,157.3万平方米,其中88.3%的新增项目都位于一二线城市。

盈利预测及评级:我们预计公司2017年至2019年归属母公司净利润分别为249.4亿元、296.9亿元和341.9亿元,按照公司最新股本计算,对应的每股收益分别为2.26元、2.69元和3.1元,对应的2017年3月30日收盘价(20.53元)的市盈率分别为9倍、8倍和7倍,维持“买入”评级。

风险因素:货币政策收紧;房地产调控严厉程度超预期;。