万科A:以价换量,销售同比逆转回升

12年2月,公司实现销售面积72万平方米,同比升31.1%,环比降39.5%;销售金额73.4亿元,同比升20.7%,环比降39.8%;单月销售均价10194元/平米,同比下降8.0%,环比降0.6%。

投资要点:

2月实现销售面积72万平米,销售金额73.4亿元。受年后楼市回暖及去年同期基数较低影响,销售面积和金额分别同比上升31.1%和20.7%;2月业绩包含部分认购未在去年底签约的销售以及2月新推盘减少,销售面积和金额环比分别下降39.5%和39.8%。销售均价1.02万元,同比降8.0%,环比降0.6%,以价换量成效明显。

1-2月累计实现销售面积191万平米,同比降13.3%;累计实现销售金额195.4亿元,同比降25.4%;1-2月销售均价1.023万元,同比跌13.9%。自去年2月底限购令密集出台以来,整体楼市成交逐步趋冷,公司也受此影响,1-2月成交同比有所萎缩。但公司准确把握市场、合理定位住宅产品,销售业绩仍远超行业水平。

2月无新增项目。一方面年初为土地淡季及土地寒冬,政府推地量减少;另一方面,在调控持续不放松的背景下,公司的拿地扩张更为谨慎,可选择优质资源更多,待土地市场深度调整后,将以更合理的价格获取更优质的土地,强化低成本竞争优势。

政策方面,信贷支持首置并利率降为基准内,加快对开发普通性住宅的优质开发商信贷支持,使发展刚需普通住宅的万科最为受益。伴随后续信贷政策的落地执行,公司的销售业绩将更为乐观。而且,公司12年业绩已锁定,前两年获取的低廉资源也可保障公司12-13年盈利不受冲击。同时公司伺机而动,在行业深度调整后将加速扩张,保持其低成本的竞争优势,为未来的持续高增长奠定基础。维持对公司2011-2013年EPS0.89、1.21和1.53元,RNAV9.18元的判断。未来12个月内合理股价12元,当前股价9折交易,价值依然被低估,维持“推荐”评级。

风险提示:欧债恶化带来中国经济恶化,调控政策时间过长带来行业超预期调整等风险。