万科A:均好,稳健,维持推荐评级

全年业绩完全符合预期

2011 年公司主营收入717.8 亿,同比增长41.5%;营业利润157.6 亿,同比增长32.5%;实现净利润96.2 亿元,同比增长32.2%。EPS 为0.88 元,完全符合我们的预期。分配方案:每10 股派送人民币1.3 元(含税)。

策略得当,销售增长,2012 年业绩已完全锁定

公司产品定位坚持面向自住购房者,144 平以下户型占产品总数的88%,且始终贯彻快速销售的策略,积极应对,因此今年逆市取得佳绩,全年实现销售面积1075.3 万平方米,销售金额1215.4 亿元,同比分别增长19.8%和12.4%。合并报表范围内已售未结资源面积合计1085 万平方米,对应合同金额1222 亿元,较一零年末分别增长59.6%和49.0%,锁定2012 年业绩后仍有较大结余。

财务稳,资债结构优,资金状况良好

2011 年末公司净负债率23.8%,远低于行业均值,有息负债占全部负债的比例仅22.1%;资产负债率虽然77.1%,但其中预收账款占比较大,扣除之后的资产负债率仅为39.6%,比2010 年还有所降低。期末公司货币资金342.4 亿元, 超过短期借款和一年内到期的长期借款总额100 亿有余,财务十分稳健。

扩张谨慎,战略防御

2011 年公司拿地谨慎,购地总金额中公司需支付地价占全年销售总额三成以内, 而拿地也以权益合作获取方式居多,而且全年获取土地平均权益仅为65%,低于2010 年的72%和2009 年的80%。2012 年计划开工1328 万平方米,与2011 年实际开工面积1448 万平方米相比,同比下降8%。

行业领跑,市场份额进一步提升,维持“推荐”评级

公司全年销售面积和销售金额均位于全国房企销售排行榜榜首,领跑全行业。2011 年销售额市场占有率达2.5%,较去年提高0.05 个百分点。随着政策调控、行业调整的持续,我们预计万科凭借其资金、管理、品牌等优势有望进一步抢占市场份额, 实现长期稳定增长。我们预测12/13/14 年EPS 分别为1.17/1.44/1.75 元/股,对应PE 为7.1/5.8/4.8x,RNAV 11.7 元/股,估值低廉, 维持“推荐”评级。