保利地产:销售持续回暖可期,稳健抄底地市

投资要点:

受益于“政策支持刚需”+“主动以价换量”,2月销售明显回暖符合我们预期,同环比均大幅增长且表现优于市场。随着新推盘量的增加以及支持刚需的信贷政策逐步落地和深化,预计3月份销售环比将继续增长。2月实现销售面积/金额37.8万平米/36.2亿元,环比分别大幅增长202%、139%,同比分别大幅增长70%、46%,而我们估测主要一二线城市2月份销售面积同比增幅为个位数,公司销售表现优于市场。一方面,公司产品以刚需为主,显著受益于政策向保护和支持首套刚需方向微调。另一方面,公司主动以价换量,取得明显成效。2月公司销售均价9569元/平米,环比降21%,同比降14%。由于1月份销售较差,1-2月累计销售仍为负增长,签约面积/金额50.3万平米/51.3亿元,同比分别下降30%/31%。

稳健抄底地市,成本控制得当。继11年10月、11月暂停拿地后,12月至今重启抄底地市之举,但拿地规模逐月递减。本月新进入西安,新增建面约49万平米,地价款6.3亿元,较上月的20.1亿元大幅下降,平均楼面地价仅1300元/平米,且拟引入合作方共同开发。1-2月累计拓展建面120万平米,地价款26.4亿元,楼面地价2194元/平米,较11年平均楼面地价低17%。

公司是一线地产商中增长弹性最大的公司,坚持快速开发销售和高杠杆运作,且显著受益于信贷对刚需的支持。11年销售逆市增长11%,业绩预增32%,12年业绩锁定有余,财务风险可控。股权激励计划草案修订稿获国资委批准,迈出关键性一步,若能顺利实施将为公司业绩增长和市值持续提升保驾护航。11-13年EPS1.10、1.43和1.86元,年复合增长率超30%,RNAV12.6元。考虑到行业预期已发生持续向好的转变,公司作为一线龙头中的领军者,应享有估值溢价,未来12个月合理价格为15元,对应RNAV溢价20%,当前股价RNAV9.2折交易,投资价值依然低估,调高投资评级至“强烈推荐”(2月29日发布的交易周报中已调高评级)。